Lo abbiamo chiesto ad Andrea Zorzanello che da più di trent’anni si occupa di immobili. Ha iniziato la propria carriera come progettista, poi ha lavorato nell’ufficio tecnico di una nota impresa veronese ed oggi si occupa di intermediazione immobiliare come Agente Senior presso il Network L’Immobiliare.com di Verona Centro in Via IV Novembre 3.
Innanzitutto, chiariamo cosa si intende con il termine “Prima Casa”?
Il concetto è legato alla questione fiscale, in sostanza si parla di “prima casa” quando una persona fisica viene in possesso di un immobile residenziale per la prima volta e ciò può avvenire per acquisto, per donazione o successione.
I requisiti quindi riguardano l’immobile:
– Deve essere residenziale, non di lusso (sono escluse le categorie A/1 abitazioni di tipo signorile, A/8 abitazioni in ville, A/9 castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
– essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto o vi lavora;
E l’acquirente:
– essere una persona fisica;
– non essere proprietario, nemmeno in comunione con il coniuge, o avere altri diritti di usufrutto, uso o abitazione di una casa nello stesso comune di quella che s’intende acquistare;
– non avere nessuna proprietà immobiliare, nell’intero territorio nazionale, al momento dell’atto notarile, acquistato con le agevolazioni “prima casa”
Perciò risulta fondamentale:
1. non aver già usufruito delle agevolazioni
2. non essere proprietario di un altro immobile nel comune interessato
Per contro si può essere proprietario di un immobile in un altro comune a patto che non sia stato acquisito con agevolazioni “prima casa”.
Quindi una situazione adatta per lo più ai giovani quindi.
Sì, certo, l’acquisto “prima casa” è fondamentalmente nato per agevolare le giovani coppie, ma non solo. L’esempio più frequente capita per l’acquisto di un garage pertinenziale. Poniamo che la casa acquistata a suo tempo non abbia il garage e che il proprietario voglia acquistarlo successivamente, in questo caso, può ancora usufruire delle agevolazioni. Anche chi ha sempre abitato in affitto, in un secondo momento, potrebbe decidere di acquistare la sua prima casa.
E quali sono le agevolazioni previste?
Per esempio, citando direttamente l’Agenzia delle Entrate: “con i benefici prima casa sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa. Inoltre, non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.”
E se intende cambiare casa, può ancora usufruire dei benefici?
Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.
In definitiva quanto si risparmia?
Il risparmio, come sopra indicato, riguarda solo l’imposizione fiscale. Il prezzo dell’immobile rimane quello concordato dalle parti. Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.
Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Vediamo un esempio di una vendita assoggettata all’Iva.
Ipotizziamo di comprare un appartamento di nuova costruzione da un’impresa che applica l’IVA:
E se si trattasse di una vendita tra persone fisiche?
In questo caso, occorre calcolare le imposte non più sul prezzo di vendita, ma con il cosiddetto metodo del prezzo-valore, ovvero la tassazione applicata sul valore catastale dell’immobile.
Ipotizzando sempre un immobile con prezzo di acquisto di €. 150.000, l’agenzia immobiliare provvede a reperire le necessarie visure catastali dalle quali si trae la rendita catastale (immaginiamo sia ad esempio di €.842,78)
L’imposizione fiscale viene calcolata secondo le seguenti modalità:
Dalle due tabelle si evince chiaramente che la tassazione può avere valori diversi a seconda di varie casistiche pur essendo il prezzo di vendita rimasto identico.
Da qui possono entrare in gioco altre situazioni che determinano scenari particolari quali possono essere detrazioni fiscali sul costo di costruzione, altre agevolazioni o finanziamenti a fondo perduto, oppure crediti d’imposta che riducono ulteriormente la tassazione riservata principalmente alla “prima casa”.
Per maggiori informazioni?
La materia fiscale ovviamente non si esaurisce in queste poche righe, la casistica è ampia e il mio consiglio è di rivolgersi ad una agenzia immobiliare qualificata che possa indirizzare verso la migliore scelta.
Per avere maggiori informazioni su casi specifici mi potete contattare presso l’agenzia L’immobiliare.com Verona Centro
telefono 045/803 5727
oppure scrivermi all’indirizzo andrea.zorzanello@limmobiliare.com
