Veniamo da anni nei quali i bassi tassi di interesse sono stati un incentivo alle compravendite immobiliari ma oggi lo scenario sta cambiando. L’ultimo Bollettino Bce contiene uno studio, a cura di Niccolò Battistini, Johannes Gareis e Moreno Roma, che analizza quali saranno le conseguenze della dinamica dei tassi sul mercato immobiliare residenziale europeo. Dall’inizio del 2022 i tassi applicati ai mutui ipotecari sono aumentati in misura significativa mentre, nel corso degli ultimi due anni, il mercato degli immobili residenziali ha registrato una dinamica vivace.
La crescita dei prezzi delle abitazioni ha avuto una impennata: da un incremento annuale pari al 4 per cento circa alla fine del 2019 a quasi il 10 per cento nel primo trimestre del 2022. Al tempo stesso, gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale hanno segnato una rapida ripresa dopo il crollo dovuto alla pandemia nel 2020 e nel primo trimestre di quest’anno si collocavano su livelli superiori di circa il 6 per cento a quelli precedenti la crisi. (Fonte: Bollettino Bce)
Gli esperti della BCE ci ricordano che le dinamiche del mercato immobiliare sono molto sensibili ai tassi ipotecari tanto da prefigurare che un aumento di 1 punto percentuale del tasso ipotecario porta, a parità di condizioni, ad un calo dei prezzi degli immobili di circa il 5% dopo circa due anni. Tuttavia, l’aumento dello stesso punto percentuale del tasso ipotecario ha un impatto maggiore sugli investimenti immobiliari, portando a un calo dell’8% dopo circa due anni.
Si evidenzia inoltre che l’impatto dell’;aumento dei tassi ipotecari sui prezzi delle case e
sugli investimenti immobiliari è maggiore in un contesto di bassi tassi di interesse. La
teoria dei prezzi degli asset suggerisce che più basso è il livello dei tassi ipotecari, più
i prezzi delle case sono sensibili (tassi ipotecari più bassi portano a maggiori effetti di
sconto sugli affitti e sui prezzi futuri).
Questa maggior sensibilità dei prezzi delle case può, a sua volta, implicare anche una maggior sensibilità degli investimenti immobiliari attraverso la redditività delle abitazioni e gli effetti collaterali. Secondo quest’altro modello in un contesto di bassi tassi di interesse, il calo stimato dei prezzi delle case e degli investimenti immobiliari in caso di aumento del tasso ipotecario di 1 punto percentuale è di circa il 9% e il 15% rispettivamente dopo circa due anni.
Ma per passare dalla teoria alla pratica cosa succede nel mercato reale? Succede ad
esempio che (e sta già succedendo) chi sta per stipulare un mutuo e si vede alzare di un
punto percentuale i tassi si vede aumentare il proprio capitale da restituire (es.in 20 anni)
di decine di migliaia di euro; è chiaro che cercherà di “scontare” questo importo, in tutto od
in parte, dal costo-prezzo dell’immobile in acquisto, fornendo il proprio contributo a
quell’abbassamento dei prezzi di cui si parla in questo articolo.
Ma mentre assistiamo all’inizio di queste dinamiche, dovrebbero essere presi in considerazione anche altri fattori non catturati dai modelli precedenti e che sono maggiormente positivi. Ad esempio, dopo la pandemia, le famiglie sembrano attribuire maggior valore a proprietà più spaziose che consentono alle persone di lavorare da casa e stanno cercando luoghi più lontani dall’ufficio e più attraenti. I dati indicano aumenti dei prezzi più elevati dalla pandemia di Covid-19 per le case unifamiliari in alcuni dei paesi europei. Inoltre, i prezzi sono aumentati maggiormente per gli immobili al di fuori dalle capitali dell’area dell’euro dopo la pandemia e la quota della popolazione dell’Eurozona che vive in case unifamiliari è aumentata nel 2020.
Una preferenza per spazi più ampi potrebbe anche sostenere gli investimenti abitativi. I cambiamenti nelle preferenze immobiliari indotti dalla pandemia potrebbero contrastare tassi ipotecari più elevati e potrebbero spiegare parte della resilienza osservata nel mercato immobiliare dell’area dell’euro. Notizie negative e positive che si intrecciano e che solo nei prossimi mesi riveleranno la loro reale incidenza sul mercato, quello stesso mercato immobiliare che è sempre stato resistente, tanto ai virus finanziari come a quelli veri…
(Fonti: Milano Finanza-Idealista-Mutuionline)
