Un interessante articolo del Corriere della Sera mette in evidenza, oltre a dati specifici delle più grandi città d’Italia, quelle che sono le opportunità e criticità nelle scelte tra acquisto e locazione che possono valere per qualsiasi località.
In generale: i canoni di locazione crescono più del costo della vita, le quotazioni delle case no. Siamo inoltre in un momento apicale per quanto riguarda i valori dei canoni di locazione, la cui ascesa spesso è in “doppia cifra”, mentre gli aumenti medi dei prezzi degli immobili consentono ancora acquisti interessanti anche come eventuale redditualità, dati gli incrementi delle locazioni. Chiaramente la vera discriminante per ogni decisione è se si sta riflettendo su una scelta abitativa oppure di investimento.
Parliamo numeri: a Milano, ad esempio, i prezzi richiesti da chi vende casa sono aumentati in un anno del 3,3%, i canoni di chi vuole affittare del 9,7%. A Roma, a fronte di un -0,1% dell’offerta in vendita, i canoni in un anno sono saliti del 4,5%. A Firenze gli affitti sono cresciuti oltre il 15%, a causa di una disponibilità minima di case per la locazione a lungo termine.
Acquisto senza mutuo: chi ha la possibilità economica di acquistare senza finanziamenti ha l’opportunità di guardarsi attorno e cercare l’occasione giusta, perché ci sono più venditori disponibili a trattare sul prezzo, e qualora non trovasse 
un appartamento che soddisfi le proprie esigenze può aspettare tenendo i soldi investiti a breve con pochissimo rischio di perderci perché nessuno oggi prevede che i prezzi degli immobili possano esplodere da qui a qualche mese.
Acquisto con mutuo: vita molto più complicata per chi ha bisogno di finanziare l’acquisto; non solo deve fare i conti con il costo delle rate, ma deve soddisfare requisiti reddituali più severi per ottenere il benestare della banca.
La locazione: per considerare l’alternativa dell’affitto si deve fare i conti non solo con canoni più cari, ma anche con una drastica diminuzione delle case in offerta; secondo il portale idealista.it lo stock residenziale in locazione alla fine del primo semestre di quest’anno risultava ridotto del 16% rispetto a fine giugno 2022 e addirittura del 51% rispetto al pre-pandemia.
L’eccezione Milano: Milano, e solo nelle aree top, è l’unico capoluogo in cui l’affitto può costare meno del mutuo in una porzione significativa, sia pur minoritaria, del territorio comunale. Il gap maggiore si registra nelle aree Arco della Pace, in zona Palestro e a Garibaldi, con il finanziamento che costa attorno a 400 euro al mese più dei canoni.
Rendimenti: in queste aree di Milano il rendimento lordo dell’investimento si aggira al 3,5%, poco più del 2% netto. Ma lì, come in tutte le aree di pregio delle altre città chi compra per investire lo fa soprattutto perché punta a una rivalutazione nel tempo dell’immobile, molto più problematica da ottenere in periferia. Il maggior rendimento teorico in città si ottiene a Corvetto, Chiesa Rossa e Certosa, con mutui che costano quasi 500 euro meno dell’affitto e rendimenti lordi poco sotto il 6%, allineati, al netto, a quelli dei Btp decennali.
Roma: nella Capitale mutuo e affitto pareggiano i conti solo nelle zone più costose (Centro, Aventino e Parioli); il rendimento si attesta al 4% lordo, si arriva al 6% al Pigneto, dove a fronte di canoni da 1300 euro si compra con un mutuo inferiore a 900 euro.
È abbastanza chiaro che un po’ su tutto il territorio nazionale e nelle principali aree urbane in particolar modo, dato l’aumento dei canoni di locazione, l’alta domanda e la rarefazione dell’offerta, la convenienza vera sia nell’acquisto immobiliare (tanto per l’utilizzo diretto e abitativo, quanto per l’investimento).
Certo, ci può essere l’ostacolo del finanziamento, ma crediamo che ci siano stati pochi momenti come questa congiuntura economica e di mercato dove la scelta sia in qualche modo “quasi obbligata”, in particolare nelle città turistiche dove l’offerta locativa è quasi totalmente assorbita da immobili ad uso turistico e, a tal proposito, c’è chi invoca provvedimenti legislativi, ma non si può impostare l’economia sul “libero mercato” e poi pensare ad “aggiustamenti” che ne modifichino le naturali dinamiche.
Fonti: Corriere della Sera, Idealista, Immobiliare.it
