Molti si riferiscono all’economia in generale, ed al mercato immobiliare in particolare, come settori in procinto di essere destinati ad un crollo imminente; la realtà, se osservata attraverso la lente di fatti e numeri, non è drammatica e va analizzata con equilibrio.
Innanzitutto, ci sono dei fatti incoraggianti:
Il nuovo rapporto sulla città metropolitana di Scenari Immobiliari e Nhood è anche l’occasione per fare il punto della situazione sul mercato immobiliare del capoluogo meneghino. Il mercato immobiliare residenziale della Città metropolitana di Milano rappresenta, per volume di compravendite e fatturato, il principale della Lombardia nonché il più grande a livello nazionale, secondo solo a Roma in un confronto tra capoluoghi.
Nel 2023 nella città di Milano si prevede infatti che saranno vendute 30mila case, con una crescita del 5% in un anno e di oltre il 15% sul 2019. Il fatturato del comparto residenziale, secondo Scenari Immobiliari e Nhood supererà i 12 miliardi di euro, con un incremento del 4% sugli oltre 11,5 miliardi dell’anno scorso e del 16% circa sugli ultimi 5 anni. Con questa cifra il mercato milanese consolida il suo ruolo leader in Italia e si colloca ai primi posti in Europa.
crescono i rendimenti (grazie ai canoni di locazione): Secondo Idealista, il rendimento lordo delle abitazioni sfiora l’8% nel primo trimestre di quest’anno. era del 7,4% al termine del quarto trimestre 2022. I locali commerciali continuano a essere il prodotto più remunerativo (12%), davanti a uffici (9,4%) e box (7,2%), mentre i buoni del tesoro offrono un rendimento ancora inferiore a tutte le tipologie immobiliari (4,3 per cento)
Il residenziale offre un rendimento lordo del 7,9% alla fine del primo trimestre, rispetto al 7,4% con cui ha chiuso il 2022, un aumento di un decimo di punto rispetto a un anno fa. Nonostante i continui rialzi degli ultimi mesi, i titoli di Stato decennali continuano a offrire un rendimento inferiore (4,3 per cento lordo).
Previsioni del mercato immobiliare 2023: Per il mercato immobiliare, si è appena concluso un anno positivo: nel 2022 i volumi d’investimento nel settore, in Italia, hanno raggiunto gli 11,7 miliardi di euro, con una crescita del 12,5% rispetto al 2021. Si tratta di una crescita considerevole, soprattutto alla luce del quarto trimestre dell’anno che ha registrato un calo del 51% rispetto allo stesso periodo del 2021, e del 26% rispetto al trimestre precedente.
Il rallentamento del quarto trimestre, causato dalla crescita dell’inflazione e dal conseguente aumento dei tassi di interesse, si è trascinato anche nei primi mesi del 2023, per il quale, dunque, si prevede un aumento dei prezzi e una diminuzione delle compravendite.
Una situazione che, però, secondo gli esperti, non dovrebbe causare una vera e propria crisi nel mercato.
Per comprendere quale sarà l’andamento del mercato del 2023, è necessario anzitutto analizzare i trend che hanno caratterizzato il mercato immobiliare nel 2022.
Il Terzo Rapporto di Nomisma mostra dati molto positivi soprattutto nel primo semestre: le dimensioni del mercato immobiliare residenziale hanno superato quelle del periodo precedente alla pandemia, aumentando del 34,2% rispetto al primo semestre del 2019.
Le compravendite hanno registrato un aumento del 10,1% rispetto al semestre precedente.
Nel secondo semestre dell’anno si è registrato un calo delle transazioni dell’8,9% e dei volumi di investimento che ha interessato le principali asset class, riguardando ad esempio la logistica, il retail, l’ambito direzionale e residenziale.
Questo trend, coerente con quanto accaduto nei principali mercati europei, influenzerà la prima parte del 2023.
Il 2023 è iniziato con l’aumento nei prezzi degli immobili e, secondo gli analisti, proseguirà con un calo degli acquisti degli appartamenti, tanto che si prevedono a livello nazionale circa 100.000 compravendite in meno rispetto al 2022.
Si ritiene che ad incidere sull’andamento del mercato residenziale sarà l’aumento dei tassi di interesse sui mutui, che nel 2022 non era ancora considerato oltre il livello di guardia. A riguardo, gli esperti osservano che un ulteriore innalzamento della curva inflattiva spingerebbe la BCE ad un ulteriore aumento dei tassi e questo potrebbe determinare una diminuzione della domanda di acquisto, anche se si prevede il rientro dei tassi stessi nei 12/18 mesi.
L’inflazione, infatti, determinerà l’aumento del costo delle case in vendita, dei tassi d’interesse dei mutui e, quindi, una riduzione del numero delle compravendite e un allungamento dei tempi di vendita.
I prezzi sono destinati ad abbassarsi al Sud seppur lievemente, a Napoli (dove si passa da 2.737 euro/mq a 2.696 euro) e Palermo (da 1.323 euro/mq a 1.310 euro). Al contrario, l’incremento maggiore è atteso al Nord: Genova, Bologna e Verona.
Si colloca in vetta anche Milano, che si conferma la città più cara, dove si registra un prezzo di 5300 euro/mq; nel capoluogo lombardo, infatti, dove cala il nr di compravendite ma non i prezzi delle case, rispetto ai quali si prevede un incremento del 2,9%.
Un “sistema immobiliare” che si mostra molto disomogeneo per territori e estremamente legate alle dinamiche finanziarie come tassi ed inflazione e che tuttavia sono, secondo gli esperti, destinate a rientrare nel medio periodo.
