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Mercato immobiliare: crisi o assestamento?

È un momento strano, quello del mercato immobiliare, nel quale “si chiude” un anno tutto sommato buono, mentre si leggono invece sui giornali analisi e previsioni drammatiche, a volte motivate, a volte figlie di quel “mood comunicativo” emergenziale che sta caratterizzando la nostra epoca (quantomeno l’informazione). Ecco alcuni dei temi che abbiamo maggiormente sentito, letto, approfondito:

inflazione: L’ultimo dato dell’inflazione è quello relativo a Ottobre 2023 uguale a 1,7% (praticamente siamo tornati ai valori di Giugno 2021). L’inflazione media attuale in Italia per l’anno 2023 è uguale a 6,7% (Fonte: dati Istat) Sappiamo che tra dati teorici e dati “sul campo” (il costo della spesa nel carrello giusto per fare un esempio) c’è una bella differenza, ma qualcuno avvisi la Signora Lagarde che l’emergenza pare finita. O quasi.

tassi di interesse/mutui: l’Euribor a 3 mesi è ad oggi il 3,956, se ragioniamo in termini di mutui immobiliari abbiamo il tasso fisso allo 5,22 giusto per fare un esempio; certo, sono più alti rispetto un paio di anni fa, ma sono ancora estremamente più bassi dell’11/12% di qualche decennio fa; la differenza (vera) la fanno i salari ed il potere di acquisto che si sono enormemente abbassati. Ma resta il fatto che il ritornare a dei tassi più contenuti è elemento essenziale per mantenere il mercato immobiliare “vivo” in termini di stabilità del numero di compravendite.

costi materiali e ristrutturazione: sono un altro dei temi importanti che stanno condizionando il mercato, non a caso laddove il mercato dell’immobile privato ha registrato un -11%, gli immobili in costruzione fanno segnare un -34% (Fonte: report Notariato), ed è evidente la variabile “prezzo” in questi numeri. Il costo dei materiali sembra essere la principale causa ed è una motivazione incontrovertibile: alcuni esempi? PVC +158%, ferro-acciaio +115%, legname +84%, rame +79%; ma la causa di ciò è stato l’aumento energetico: energia elettrica +671%, gasolio +170%, petrolio +141%. Sufficiente? Assolutamente no. Per non farci mancare nulla in Italia abbiamo avuto il “superbonus 110%” che ha letteralmente “drogato” il mercato dei prezziari dei materiali. Tornare indietro? Ci vorrà del tempo.

COSA CI RISERVA IL FUTURO

Numero vendite ridotto: il rallentamento c’è già stato, ma forse sarebbe più corretto chiamarlo “assestamento”, come abbiamo già approfondito in precedente articolo; è finito il “boom postpandemico” ed atterriamo ai numeri degli anni precedenti. Se il primo dato semestrale 2023 è stato di 277.052 compravendite, è lecito aspettarsi una chiusura a 550.000 compravendite che è il dato 2018/2019, nessuna tragedia, siamo tornati alla normalità, con una zavorra di inflazione e tassi. Ciò vuol dire che alla “normalizzazione” di questi ultimi due, probabilmente si decolla nuovamente.

Grande richiesta: resta indubbio il dato principale, ovvero la grande richiesta di residenziale ancora in atto in tutti i segmenti di mercato; certo, una parte di questa si “schianterà” sulle richieste di mutuo, una parte “giocherà” al ribasso contribuendo ad un certo livellamento dei prezzi, ma il dato rimane ed è il primo sintomo di un mercato ancora sano.

Calmieramento dei prezzi: è abbastanza probabile che in questo quadro macro ci sia una stabilizzazione, talvolta una lieve discesa, dei prezzi, ma nessun crollo; certamente come sempre accade in questi casi la reazione dei mercati è “territoriale”, può essere che in alcuni casi come le estreme periferie o capoluoghi non particolarmente attivi nel mercato la situazione porti anche a dei ribassi delle quotazioni, cosa che non accadrà nelle città più virtuose.

Il nuovo e l’usato: quanto sopra riportato circa il rallentamento delle compravendite di quest’anno (-11% acuisti tra privati / – 34% acquisti da imprese, Fonte: Notariato) rischia di accentuarsi quantomeno per il 2024 e solo per la differenza dei prezzi che è il principale ostacolo all’acquisto (edifici nuovi costo +37%); solo un ribasso dei tassi di interesse, un ritorno a costi dei materiali (e quindi di costruzione/ristrutturazione) più consoni al mercato potrà ridurre questa forbice, ma ci vorrà del tempo e comunque non prima di 18/24 mesi.

Il fattore Lagarde: è il vero “spartiacque” tra un mercato frenato ed uno che ricomincerà a correre come prima ed è tutto nelle mani della Presidente della BCE, già ampliamente criticata da suoi illustri colleghi per la sua rigida politica monetaria che deprime i mercati.

Una situazione che non bloccherà il settore ma che porterà gli acquirenti a selezionare meglio in base alle proprie possibilità ed a quelle che il mercato offre in termini di accesso ai finanziamenti; l’usato di qualità sembrerebbe essere la tipologia che nel 2024 sarà oggetto della maggiore ricerca.

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