Il rapporto immobiliare di Nomisma relativo al 2022 ma contestualizzato nel perimetro macroeconomico attuale, fornisce molti spunti di riflessione ma l’elemento che si legge tra le righe è quello di un profondo pessimismo; molto simile ai primi report che si diffusero durante la pandemia, catastrofici, che furono clamorosamente smentiti.
Il mercato immobiliare procede spedito, sono solo cambiati alcuni fattori e qualche “regola del gioco” (es. certificazione energetica) ma la capacità del mercato immobiliare italiano di “prendere atto ed adattarsi” alle nuove situazioni è straordinaria, si pensi alla pandemia ed al boom che ne è conseguito.
Lucio Poma, chief economist Nomisma evidenzia che“Il 2022 è stato l’anno dell’incertezza e delle contraddizioni, all’interno del quale si sono realizzate performance assai diversificate tra le principali economie. Stiamo assistendo a contraddizioni di tali ampiezza e profondità da farci interrogare sull’efficacia delle classiche leve macroeconomiche per contrastare una dinamica economica strutturalmente diversa ed in continua trasformazione rispetto al passato” –
Ci si riferisce ad esempio all’andamento altalenante del prezzo del gas che, dopo il picco di agosto, ha iniziato a scendere. L’altro tema è dato dall’inflazione, che in Italia ha sfiorato nel mese di ottobre il 12%. L’impennata dei prezzi ha, da una parte, ridotto le capacità di spesa e investimento di famiglie e imprese, dall’altra, scatenato una violenta risposta da parte della Banca Centrale Europea nel tentativo di spegnere una fiammata inflazionistica: l’altro tema è proprio la politica monetaria tesa a rallentare l’inflazione, ma che di fatto impoverisce i cittadini: cala il potere di acquisto, aumenta il costo del denaro.
Il Paese va bene, ma le aspettative non sono ottimistiche. “Il clima di fiducia dei consumatori e delle imprese è in flessione, nonostante occupazione ed export siano in questo momento molto positivi. La mia sensazione è questa: se le materie prime, gli energetici e le catene di approvvigionamento resteranno in questa situazione, la forza della nostra economia e della nostra manifattura riuscirà a marcare un buon 2023. Se, invece, i prezzi dovessero nuovamente schizzare verso l’alto, l’Italia per forza di cose, nonostante un’economia brillante, ne risentirà” –
Luca Dondi di Nomisma fa una overview del mercato immobiliare: alla base del rallentamento vanno posti i cambiamenti di contesto intervenuti negli ultimi mesi, con l’accesso al mercato fattosi improvvisamente più problematico e con la prudenza che è tornata ad affacciarsi tra i portatori di interesse, siano essi famiglie o imprese. “A produrre questo impatto di prudenza sono”:
- l’aumento dei costi energetici sulle imprese italiane
- l’inflazione, che ormai si è trasferita all’interno del carrello della spesa, modificando le abitudini di consumo per 9 italiani su 10
Nomisma non le ha considerate ma ci permettiamo di aggiungere tra i temi di “prudenza” anche la follia delle nuove normative energetiche (ndr) e l’incertezza legata alle stesse in tema di:
- tempi ed obblighi di attuazione
- modalità di efficientamento energetico
- influenza sull’accesso a finanziamenti
altro elemento che influenza il mercato immobiliare è legato al credito. “L’accresciuto costo del debito, associato al diverso orientamento del sistema bancario preoccupato da una nuova ondata di insolvenze, riduce la portata del canale creditizio, divenuto un transito inevitabile per una quota significativa della domanda immobiliare. Il mercato immobiliare diverrà meno accessibile rispetto a quanto lo sia stato fino a qualche mese fa.
circa il mercato vero e proprio e la ricerca tipologica:
- la priorità è rappresentata dall’individuazione di una soluzione abitativa con spazi adeguati, ove far convivere vita familiare e professionale,
- a differenza di quanto avvenuto nel 2021, quando il fattore di attivazione era invece rappresentato dalla ricerca di un contesto al di fuori dei grandi centri urbani.
Sul fronte dei prezzi, nella media dei 13 maggiori mercati nel secondo semestre del 2022 si è registrato un aumento dello 0,5% per le abitazioni, a fronte di una flessione dello 0,6% per gli uffici e di una sostanziale invarianza per i negozi (-0,1%). “Questo riflette gli effetti di una minore intensità della domanda che incomincia a manifestarsi per le condizioni del contesto macroeconomico sopra indicate”.
Elena Molignoni, di Nomisma ha preso in esame l’Indice di performance, l’indicatore che sintetizza l’andamento del mercato, per approfondire il tema della congiuntura immobiliare.
“L’Indice di performance del mercato immobiliare italiano, relativamente al secondo semestre dell’anno 2022, non segna un’interruzione del trend, contrariamente alle attese, bensì un rallentamento della crescita. Si è indebolita la spinta rialzista del mercato residenziale dell’acquisto dell’abitazione, complice la minore intensità della domanda, da una parte, e la favorevole inerzia
Nel dettaglio, sul piano delle compravendite di abitazioni, nel primo semestre del 2022 in Italia si è registrato un aumento tendenziale del 10,1%, leggermente inferiore al +11% rilevato in corrispondenza degli immobili per l’impresa. Il preconsuntivo elaborato da Nomisma, relativamente al solo segmento abitativo, evidenzia un calo delle transazioni nel secondo semestre rispetto al primo pari all’8,9%, riconducibile perlopiù alla performance del quarto trimestre dell’anno.
gli elementi che caratterizzano la domanda d’acquisto secondo gli operatori sono:
- Utilizzo: crescono le voci come prima casa, la sostituzione dell’abitazione e l’acquisto come investimento, mentre cala quello per la vacanza.
- Mobilità: diminuiscono gli spostamenti verso i comuni di provincia, mentre aumentano quelli dal comune al capoluogo e all’interno del capoluogo stesso.
- driver d’acquisto: un ampio balcone, il giardino a uso esclusivo o condominiale, il doppio bagno, l’abitazione nuova o ristrutturata e la vicinanza ai servizi come scuole, sanità e uffici sono in cima alle preferenze che guidano la domanda di casa” –
Indicazioni utili e competenti (non dimentichiamo che i dati vengono forniti da operatori di settore indicando più “sentiment” che numeri esatti) ma un quadro che induce troppo al pessimismo, mentre tutti gli operatori immobiliari, scrivente compreso, sono soliti essere “portatori sani di ottimismo”, perché anche così si cambiano le cose.
