Posizione, efficienza energetica e stato manutentivo incidono sempre di più sul valore. Le medie di mercato raccontano ormai solo una parte della realtà.

Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare segnali positivi, ma l’andamento dei prezzi appare sempre meno uniforme. Dietro i valori medi si sta consolidando una crescente polarizzazione tra proprietà di qualità, nuove o riqualificate, e immobili ordinari che richiedono interventi importanti. La distinzione va oltre il semplice confronto tra abitazioni di lusso e case tradizionali. A determinare il valore è soprattutto la capacità dell’immobile di rispondere alle esigenze attuali degli acquirenti.

Il segmento di pregio continua a crescere

Un dato significativo arriva dalle compravendite residenziali superiori a un milione di euro. Secondo il rapporto Patrigest–Gruppo Gabetti, ripreso da Monitor Immobiliare, le transazioni sono passate da 2.952 nel 2016 a 5.982 nel 2025, più che raddoppiando in dieci anni. Circa il 75% delle operazioni riguarda seconde case, concentrate soprattutto nelle grandi città, nelle località turistiche consolidate e nei territori caratterizzati da proprietà rare o difficilmente replicabili. La domanda premia in particolare gli immobili realmente distintivi: ben posizionati, panoramici, efficienti, ristrutturati e immediatamente utilizzabili. Il pregio dipende quindi sempre meno dalla sola superficie e sempre più dalla qualità complessiva dell’esperienza abitativa.

Nuovo e usato seguono traiettorie differenti

La polarizzazione emerge con chiarezza anche nel confronto tra nuove costruzioni e patrimonio esistente. Secondo i dati FIMAA riportati da Sky TG24, dal 2010 i prezzi delle abitazioni nuove sono cresciuti di circa il 30%, mentre quelli degli immobili usati sono diminuiti mediamente dell’11%. Il patrimonio esistente mantiene comunque un’elevata competitività quando presenta una buona ristrutturazione, prestazioni energetiche adeguate e una posizione richiesta. Le maggiori difficoltà riguardano invece gli immobili energivori o da rinnovare, soprattutto quando il prezzo richiesto non considera le spese necessarie per adeguare impianti, serramenti, distribuzione interna e finiture. L’acquirente valuta ormai il costo complessivo dell’operazione, sommando al prezzo di acquisto gli eventuali lavori di riqualificazione. Quando questa cifra si avvicina al valore di un’abitazione nuova o già ristrutturata, il prodotto ordinario perde parte della propria attrattività.

Un mercato sempre più selettivo

Il mercato immobiliare contemporaneo presenta segmenti con dinamiche differenti. Gli immobili capaci di rispondere alle aspettative attuali consolidano il proprio valore e attirano una domanda più ampia. Le proprietà datate, energivore o prive di elementi distintivi devono invece confrontarsi con costi di riqualificazione, maggiore concorrenza e una più attenta valutazione da parte degli acquirenti. Valutazione, valorizzazione e comunicazione diventano quindi tre elementi decisivi per affrontare un mercato nel quale la qualità del singolo immobile conta sempre più delle medie generali.