Un recente approfondimento de Il Sole 24 Ore mette in evidenza un fenomeno che sta assumendo dimensioni strutturali nel mercato residenziale italiano. Nel triennio 2023-2025 i 106 capoluoghi di provincia hanno perso complessivamente quasi 97mila residentia favore degli altri comuni della stessa provincia. Allargando l’osservazione ai movimenti interni complessivi, il saldo dei capoluoghi risulta negativo per oltre 56mila persone. A compensare questa dinamica intervengono soprattutto i flussi provenienti dall’estero, con un saldo positivo di oltre 328mila residenti.
Il fenomeno suggerisce una lettura più articolata rispetto alla tradizionale contrapposizione tra città e provincia. I capoluoghi continuano a esercitare una forte capacità attrattiva, soprattutto per lavoro, studio, servizi e per chi arriva dall’estero, mentre una parte della popolazione già insediata amplia il proprio raggio di ricerca verso i comuni esterni.
La stessa Istat conferma quanto la mobilità residenziale sia ormai prevalentemente un fenomeno di prossimità: nel 2025 quasi il 60% dei trasferimenti di residenza tra comuni italiani è avvenuto all’interno della stessa provincia. Il Veneto ha inoltre registrato un saldo migratorio interno positivo di circa 5mila persone, inserendosi tra le regioni maggiormente attrattive del Paese. Per il mercato immobiliare significa passare progressivamente dal concetto di “mercato della città” a quello di sistema residenziale territoriale. Ed è proprio qui che Verona diventa particolarmente interessante.
Il territorio veronese possiede caratteristiche difficili da ritrovare contemporaneamente in altre province italiane. Nel raggio di poche decine di chilometri convivono il capoluogo storico, una vasta cintura residenziale, la Valpolicella e le zone collinari, il Lago di Garda, la Lessinia e le aree montane, oltre ai poli produttivi e logistici della pianura. Questa varietà genera mercati immobiliari profondamente diversi tra loro, ma sempre più interconnessi. Nel 2024 la provincia di Verona ha raggiunto 928.622 residenti, 1.652 in più rispetto all’anno precedente. Dietro a questa crescita si nasconde una dinamica significativa: il saldo naturale è stato negativo per 2.861 persone, mentre il saldo migratorio interno è risultato positivo per 1.045 e quello con l’estero per 3.936. Verona è stata, insieme a Padova, una delle province venete con i saldi migratori più elevati. La popolazione cresce quindi principalmente perché il territorio riesce ad attrarre persone.
Uno degli aspetti più importanti per comprendere il futuro del mercato immobiliare riguarda la distinzione tra numero di abitanti e numero di famiglie.
Tra il 2014 e il 2024 la popolazione della provincia di Verona è cresciuta appena dell’1,1%, mentre il numero delle famiglie è passato da 379.711 a 408.524: +7,6%. Il fenomeno è ancora più evidente nel capoluogo. Verona città è passata da 257.950 residenti nel 2014 a 255.039 nel 2024, con una diminuzione dell’1,1%. Nello stesso periodo, però, le famiglie residenti sono aumentate da 118.577 a 125.057: +5,5%.
Questo apparente paradosso ha conseguenze dirette sull’immobiliare. Una popolazione stabile o leggermente decrescente può comunque avere bisogno di più abitazioni quando diminuisce il numero medio di componenti per famiglia. Single, coppie senza figli, separazioni, famiglie monogenitoriali e anziani soli moltiplicano infatti il numero dei nuclei autonomi. CRESME stima che, nello scenario mediano, nel 2034 le famiglie della provincia possano raggiungere quota 430.895, circa il 5,5% in più rispetto al 2024. Nel Comune di Verona salirebbero a circa 127.508, +2%. Nel “Resto SLL”, ossia il sistema territoriale esterno al capoluogo considerato dallo studio, la crescita prevista è ancora maggiore: circa +7,3%.
Il futuro fabbisogno abitativo dipenderà quindi sempre meno dalla semplice variazione della popolazione e sempre più dalla sua composizione.
Bussolengo, Castel d’Azzano, San Martino Buon Albergo, Villafranca, San Giovanni Lupatoto e altri comuni ben collegati al capoluogo costituiscono il naturale terreno di espansione della domanda residenziale. Qui il vantaggio economico rimane consistente. A luglio 2026 Bussolengo presenta una richiesta media di circa 2.165 euro/m², Castel d’Azzano 2.152, San Martino Buon Albergo 2.327 e Villafranca 2.017, contro i 3.010 euro medi del capoluogo.
La differenza permette alla stessa capacità di spesa di trasformarsi in superficie aggiuntiva, garage, terrazzi, giardino o semplicemente in un’abitazione più recente ed efficiente. Anche i movimenti demografici mostrano segnali coerenti. Nel 2024 Bussolengo ha registrato un saldo migratorio interno di +98 residenti, Castel d’Azzano +104 e Grezzana +77. Il tema decisivo dei prossimi anni potrebbe quindi diventare la distanza-tempo, più ancora della distanza chilometrica. Un comune capace di garantire collegamenti efficienti, servizi, scuole, commercio e accessibilità alla città può competere direttamente con molti quartieri periferici del capoluogo.
La Valpolicella occupa una posizione diversa rispetto alla cintura urbana tradizionale. Qui la ricerca di spazio incontra un elemento ulteriore: la qualità paesaggistica. Vigneti, colline, piccoli centri e vicinanza a Verona permettono di intercettare sia una domanda residenziale ordinaria sia una domanda lifestyle, talvolta con capacità di spesa medio-alta. A luglio 2026 le richieste medie rilevate da Idealista erano intorno a 2.104 euro/m² a Negrar, 2.087 a San Pietro in Cariano e 2.263 a Sant’Ambrogio di Valpolicella. Sono valori ancora sensibilmente inferiori alla media del capoluogo, pur riferendosi a un territorio con un’identità molto forte. Anche alcuni dati demografici mostrano attrattività: nel 2024 Negrar ha avuto un saldo migratorio interno di +45 persone e Marano di Valpolicella di +34. A sostenere questa parte del territorio contribuisce inoltre il turismo. Nel 2025 l’aggregato dei cosiddetti “4 Marchi” — che comprende Lessinia, Valpolicella, Soave-Est veronese e Pianura dei Dogi — ha registrato circa 1,8 milioni di presenze, in crescita del 6,9%, con un aumento del 12% della componente straniera.
Il turismo da solo non determina automaticamente un aumento della domanda immobiliare, ma accresce la conoscibilità internazionale del territorio e può contribuire alla domanda di seconde case, immobili di pregio, strutture ricettive e proprietà da destinare a forme di ospitalità. Per la Valpolicella questo significa una possibile polarizzazione crescente: il prodotto ordinario continuerà a confrontarsi con il mercato residenziale locale, mentre casali, ville, immobili storici e proprietà inserite nel paesaggio potranno rivolgersi a un mercato molto più ampio.
Sul Garda il fenomeno assume dimensioni ancora più evidenti. Nel 2025 la provincia di Verona ha sfiorato 20 milioni di presenze turistiche, quasi l’80% delle quali straniere. Il Lago di Garda concentra da solo il 74% del totale provinciale, con quasi 14,8 milioni di presenze. È difficile, quindi, interpretare il mercato immobiliare dei comuni lacustri utilizzando esclusivamente la popolazione residente. A luglio 2026 le richieste medie raggiungono 7.004 euro/m² a Torri del Benaco, 5.750 a Bardolino, 5.169 a Garda e 4.563 a Lazise. Sono valori che collocano una parte del Garda veronese in una dimensione completamente diversa rispetto al resto della provincia. Ed emerge un apparente paradosso.
Nel 2024 Bardolino ha registrato un saldo migratorio interno di -13 persone, Garda -31, Lazise -22 e Malcesine -47. I valori riguardano un singolo anno e non identificano direttamente le cause dei trasferimenti, ma la contemporanea presenza di prezzi immobiliari molto elevati e saldi residenziali interni deboli o negativi rappresenta un segnale da osservare. Un territorio può infatti diventare sempre più prezioso dal punto di vista immobiliare e contemporaneamente più difficile da abitare stabilmente. L’incremento della domanda turistica, internazionale e di seconde case può sostenere i valori, ma la maggiore competizione per un patrimonio edilizio fisicamente limitato tende anche ad aumentare la barriera economica per la popolazione residente.
Lo studio Verona 2040 prevede inoltre per l’area di Malcesine una contrazione demografica anche negli scenari futuri, mentre l’area di Lazise appare complessivamente più stabile.
Il Garda potrebbe quindi essere il luogo in cui il mercato immobiliare veronese manifesterà con maggiore forza la separazione tra valore immobiliare e dinamica demografica residente.
La montagna veronese parte da numeri e livelli di liquidità molto inferiori, ma merita attenzione proprio perché può intercettare alcune trasformazioni della domanda.
Bosco Chiesanuova, ad esempio, presenta a luglio 2026 una richiesta media di circa 1.585 euro/m². Il valore è molto inferiore rispetto alla città e al lago, anche se il portale rileva una crescita annua del 20,8%, dato da interpretare con cautela in un mercato quantitativamente ridotto. Sul fronte demografico, Bosco Chiesanuova ha registrato nel 2024 un saldo migratorio interno positivo di 62 residenti. Smart working, ricerca di abitazioni indipendenti, maggiore attenzione all’ambiente e desiderio di una seconda casa raggiungibile rapidamente dalla città possono creare nuove nicchie di domanda. Rimangono determinanti i servizi, la viabilità, i costi di riqualificazione degli edifici esistenti e l’efficienza energetica. Proprio questi elementi potrebbero ampliare la distanza tra immobili correttamente ristrutturati e patrimonio edilizio obsoleto.
Accanto ai flussi territoriali esiste un’altra trasformazione meno visibile ma probabilmente ancora più importante.
Secondo lo scenario mediano di Verona 2040, gli abitanti della provincia con più di 64 anni passerebbero dai 218.996 del 2024 a circa 269.744 nel 2034, mentre la popolazione nella fascia 15-64 anni diminuirebbe da circa 593.579 a 575.828. Nel Comune di Verona la quota degli over 64 potrebbe arrivare intorno al 31% della popolazione entro il 2034. Il patrimonio immobiliare dovrà adattarsi. L’ascensore, l’assenza di barriere architettoniche, la vicinanza ai servizi, una distribuzione interna semplice, bassi costi di gestione e una dimensione più contenuta potrebbero acquistare progressivamente maggiore importanza. Parallelamente, il passaggio generazionale porterà sul mercato un numero crescente di immobili ereditati. Una parte di questo patrimonio sarà costituita da abitazioni ampie, energivore o da ristrutturare.
È qui che potrebbe accentuarsi una delle principali polarizzazioni del prossimo mercato: immobili pronti, efficienti e coerenti con i nuovi nuclei familiari da una parte; immobili obsoleti, sovradimensionati o energicamente inefficienti dall’altra. Due abitazioni situate nella stessa zona potranno quindi avere comportamenti di mercato molto più diversi rispetto al passato.
Per molto tempo il mercato immobiliare ha associato quasi automaticamente la centralità alla distanza dal centro storico. La provincia di Verona mostra come questo concetto stia diventando più complesso. Per una famiglia, essere “centrali” può significare raggiungere Verona in venti minuti disponendo però di una casa recente, un giardino e due posti auto. Per un acquirente internazionale può significare trovarsi sulle colline della Valpolicella o affacciato sul Garda. Per chi lavora parte della settimana da remoto può significare vivere in Lessinia mantenendo un collegamento relativamente rapido con il capoluogo. Per una persona anziana può significare soprattutto avere farmacia, medico, negozi e trasporto pubblico raggiungibili facilmente.
Il valore immobiliare si sposta quindi progressivamente dalla semplice posizione geografica alla qualità complessiva dell’esperienza abitativa.
I numeri suggeriscono che nei prossimi anni sarà sempre meno corretto parlare di un unico “mercato immobiliare di Verona”. Il capoluogo resterà centrale per servizi, università, turismo, lavoro e locazione. La prima cintura continuerà a intercettare la ricerca di spazio e convenienza. La Valpolicella potrà unire residenza, paesaggio e domanda internazionale. Il Garda continuerà a operare secondo logiche in parte turistiche e sovralocali. La Lessinia potrà rappresentare un mercato più sottile, ma interessante per particolari stili di vita. La forza della provincia sta proprio nella possibilità di offrire prodotti abitativi profondamente differenti all’interno dello stesso sistema economico.
In questo scenario, per valutare correttamente un immobile non sarà sufficiente osservare l’andamento medio dei prezzi al metro quadrato. Diventerà sempre più importante capire chi sta arrivando, chi sta lasciando una zona, quale famiglia sta cercando casa, per quale motivo si sposta e quale alternativa territoriale sta prendendo in considerazione. I dati del Sole 24 Ore raccontano quindi qualcosa di più di una fuga dalle grandi città. Raccontano l’espansione della geografia dell’abitare. Per Verona questo processo potrebbe essere ancora più marcato, perché pochi territori possiedono una combinazione altrettanto forte di città, economia, infrastrutture, paesaggio, lago, collina e montagna.
La vera trasformazione del mercato immobiliare veronese potrebbe quindi avvenire fuori dai confini amministrativi della città: Verona continuerà a essere il centro del sistema, ma il suo mercato residenziale sarà sempre più provinciale, policentrico e interconnesso.
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