E’ un momento strano quello del mercato immobiliare, con una richiesta ancora molto attiva sull’onda del
post pandemia, una offerta che si è un po’ rarefatta e differenziata ma che è ancora presente e con dei
fattori oggettivi che stanno influendo in modo differente sui diversi segmenti di mercato.
Incertezza economica generale: è fuor di dubbio che guerra, crisi energetica e dei materiali, inflazione, hanno messo un bel freno alla capacità di acquisto e decisionale delle famiglie, in un clima economico
generale che se dovesse oggi essere rappresentato da un simbolo, questo certamente sarebbe un punto di domanda. E piuttosto grande. Ma ci sono elementi oggettivi e meglio identificabili ad incidere sul mercato, vediamone alcuni:
Mutui per l’acquisto della casa: le banche avevano avvisato che già a marzo le cose sarebbero cambiate e sono state di parola; un tasso fisso oggi per acquisto prima casa è quasi raddoppiato (2,80 per clienti con buona capacità restitutiva, ma in aumento); certo, stiamo comunque ancora parlando di tassi assolutamente bassi per chi, come il sottoscritto, si ricorda quelli a doppia cifra, ma che comunque mutano “i business plan famigliari” di chi si accinge ad un acquisto immobiliare.
Difficoltà a ristrutturare: questo impatta fortemente sul segmento dell’immobile usato e ha delle concause
che vanno ben delineate che sono:
Burocrazia: è “il virus italiano” per eccellenza, una vera vergogna; oggi per ristrutturare un immobile (ma anche per venderlo) è imprescindibile il c.d. “accesso agli atti” presso il Comune per verificare lo stato assentito e la “storia amministrativa-autorizzativa” dell’immobile; sarebbe anche corretto, se non fosse che è una pratica che si esaurisce (dato del Comune di Verona) in sei mesi quando va bene. E questo è solo un esempio, se l’immobile è per caso in un centro storico, se è vincolato, se è in zona paesaggisticamente tutelata c’è dell’altro tempo da mettere in conto.
Trovare una impresa: la vera impresa…è trovarla, scusate il gioco di parole; tra lavori in superbonus, o ristrutturazioni “50%”, le imprese sono tutte impegnate in cantieri (a volte pentendosene dato l’aumento dei costi) ma se oggi chiedete per una ristrutturazione vi sentirete rispondere che non se ne parla prima di settembre-ottobre per un eventuale inizio lavori; ovviamente senza nessuna garanzia sui costi (dopo vediamo perché) e sui tempi, data la certificata incertezza anche sulle consegne dei materiali.
Costi lavoro, energia, materiali: non è un segreto per nessuno che i costi di ristrutturazione-costruzione
oggi sono lievitati in modo significativo, anche del 30% e non è solo un problema di costi, ma anche di
tempo, perché la consegna dei materiali è sempre più incerta (l’esempio dei serramenti, delle parti in
metallo, del ferro per costruzione sono tra i più esemplari); chiaro che un privato che deve acquistare un
immobile, sapendo di doverlo ristrutturare avendo la certezza di costi più alti per sistemarlo e di tempi più
lunghi per riuscirci qualche interrogativo se lo pone.
Ma ci sono i bonus: ma per fortuna ci sono i bonus, anzi no. Eh già, perché se sulla carta i bonus per una ristrutturazione (piuttosto che per la sostituzione dei serramenti) ci sono, nella realtà la loro funzione di divenire “credito cedibile” (il meccanismo che ha veramente spinto il comparto edilizio) non è più applicabile. Le banche infatti non assorbono (acquistano) più crediti ed ecco che scompaiono i tanto
richiesti “sconti in fattura” così come la cessione diretta dal privato che matura il credito al proprio istituto bancario.
LE CONSEGUENZE di tutto questo sono abbastanza semplici:
– Da una parte abbiamo il segmento dell’usato residenziale che comincia a rallentare proprio perché
gli acquirenti devono confrontarsi bene con costi e tempi di una operazione di acquisto e ristrutturazione, che spesso comprende anche la vendita del proprio immobile e che pertanto diviene “complessa”. A farne le spese è il prezzo dell’immobile usato che viene sempre più “svalutato” di questi nuovi costi da parte del potenziale acquirente. Tuttavia si tratta di un mercato estremamente vivo ma soprattutto “resiliente” che saprà in pochi mesi adattarsi a questa nuova situazione.
– Di contro abbiamo il mercato degli immobili nuovi-ristrutturati (od in corso di costruzione- ristrutturazione) che compensano le debolezze dell’usato, fornendo la possibilità di trovare immobili nuovi, a costi certi (per chi non ha aumentato i prezzi a causa dei maggiori costi) ed in tempi certi. Questo è il mercato che sta fornendo maggiori certezze.
Una situazione che nessuno si aspettava insomma, ma che è solo una fase di assestamento, il mercato
immobiliare italiano sa sempre adattarsi alle situazioni e trovare un proprio equilibrio, deve solo passare
questa che tanti analisti hanno chiamato “la tempesta perfetta” e poi tornerà il sereno.
