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Ottimismo sul mercato immobiliare italiano

Escono i primi rapporti dell’anno sul mercato immobiliare e la lettura dei dati è spesso negativa, ma dipende sempre dal punto di riferimento con il quale ci si confronta; in realtà è un mercato sano, attivo, addirittura “forte” se si pensa agli ostacoli posti dall’andamento macroeconomico.

L’ Osservatorio sul Mercato Immobiliare Italiano di Nomisma che analizza la congiuntura del settore ha riportato l’attenzione sull’andamento del comparto, partendo dal contesto macro; ne risultano alcuni temi interessanti ed in continuo aggiornamento:

Il contesto macroeconomico nel quale si innesta il mercato immobiliare italiano in questa fase vede una situazione in cui:

  • il Pil italiano per il terzo anno consecutivo performa meglio di quello tedesco”, “Le previsioni per il 2024 vedono il Pil italiano al +0.7 per cento a fronte del +0.5 per cento tedesco.
  • Anche l’inflazione in Italia migliora, con un +0.8 per cento contro il 2,5 della Germania.
  • il prolungarsi di una situazione di alti tassi di interesse, che non trasmettono certezze ai mercati, anche se sul tema si vedono i primi spiragli sia per quanto riguarda un eventuale ribasso dei tassi (giugno?) sia per i nuovi mutui che, soprattutto in tema di tasso fisso, tornano ad essere apprezzabili.

Quanto sopra, secondo Luca Dondi, AD di Nomisma, costituisce il principale fattore di debolezza del mercato immobiliare italiano. Il gap tra inflazione e stipendi è di oltre il 7 per cento, il che si traduce in un atteggiamento più selettivo delle banche nella concessione del credito.

La componente di acquisti di case con l’ausilio del mutuo è quindi in diminuzione a causa dell’autoselezione della domanda: le famiglie rinunciano anche a fare domanda di istruttoria se percepiscono che la propria situazione non è sostenibile. Diminuiscono di conseguenza le intenzioni di acquisto delle famiglie e in generale le compravendite.

A causa di questa dinamica, sono infatti in calo di circa il 10 per cento le compravendite residenziali, attestatesi a 710 mila nel 2023 e previste a 695 mila nel 2024, 689 mila nel 2025.

 Va tuttavia ricordato ed evidenziato che il numero di 710.000 è un “benchmark” fuorviante, eccezionale, che fa apparire la attuale normalità del numero di transazioni come un periodo di difficoltà, quando non è così (ndr).

Più che di un anno critico si tratta pertanto di un ritorno alla normalità “infastidito” da difficoltà “calanti” quale l’inflazione e “permanenti” ma con outlook incoraggiante per il settore creditizio.

Nel mentre però è indubitabile che quella quota di mercato assistita da mutuo mancante (scesa dal 48.4% al 39.9% sul totale degli acquisti) si è spostata verso le locazioni (+3%), esercizio comunque non semplice data la richiesta in crescita a fronte di una offerta sempre più compressa, mentre aumentano gli acquisti senza l’ausilio di mutui (+4.8%).

I prezzi, che a fronte di quanto sopra ci si aspetterebbe fossero in discesa, rimangono invece stabili, particolarità tutta italiana, il che può rallentare in qualche modo il mercato, ma è anche un sintomo di salute e tenuta.

I canoni di affitto salgono (+2,9% annuo). La media sintetizza una certa variabilità tra i mercati monitorati: dal calo di Messina (-1,3%), alla stabilità di Verona (+4,1%) fino ad arrivare al picco di Perugia (+5,2%). «Lo spostamento di interesse verso la locazione metterà ancora più in evidenza il sovraffollamento di un comparto che già oggi sconta un’evidente carenza di offerta.

I tempi medi di vendita: sono stabili a 5,2 mesi per le abitazioni in ottimo stato e 5,6 mesi per quelle in buono stato.

Certamente un mercato ancora sano e la cui salute futura dipende dalle scelte delle banche centrali con i tassi di interesse, dalla situazione geopolitica la cui prospettiva è quantomeno “liquida” ed anche dalle scelte del governo in tema di politica fiscale sulla casa oltre che dal recepimento (e in che modo) delle follie green in tema di immobili e contenimento energetico indicate da Bruxelles e che stanno già condizionando il mercato. Ma solo creando inutili allarmismi.

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