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  • Paolo Padovani

Attenti ai falsi agenti immobiliari

Comprereste un auto usata da quest’uomo?


era un famoso modo di dire americano che metteva in relazione la poca affidabilità di una persona (spesso politici) rispetto la fiducia che debbo riporre in chi mi vende qualcosa.

Ma altre domande si prestano al paragone:

andreste da un dentista non abilitato (ed è un caso diffuso)?

Prendereste un taxi condotto da un uomo senza patente?


Credo che le risposte siano scontate; eppure il fenomeno dei “mediatori immobiliari abusivi” non accenna a diminuire, quasi che i clienti non si rendano conto dei pericoli che ciò comporta.




La legge 39/89 art. 6 e successivo Dlgs 59/2010 dispongono che SOLO GLI AGENTI IMMOBILIARI REGOLARMENTE ISCRITTI nei registri imprese o nei repertori tenuti dalle camere di commercio in forma societaria o come persona fisica HANNO DIRITTO ALLA PROVVIGIONE.

Il mediatore immobiliare abilitato inoltre segue regole precise di operatività e ha l'obbligo di prestare idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali e a tutela dei clienti.


In un panorama nel quale le transazioni immobiliari esigono una preparazione sempre più specialistica rivolgersi ad un soggetto al di fuori di questo perimetro normativo significa:

  • che il soggetto stesso NON HA DIRITTO a nessun compenso.

  • che non verrà fatto nessun controllo sull’immobile dal punto di vista giuridico (ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli)

  • che non verrà fatto nessun controllo sulla conformità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile.

  • che in caso (probabile) di problemi, il soggetto non sarà provvisto della obbligatoria assicurazione professionale a copertura dei danni.

Ne vale la pena? Sicuramente no.


E la normativa si è anche aggiornata per punire questi soggetti:

E’ entrata infatti in vigore, 15 febbraio 2020, la norma che inasprisce le sanzioni per l’esercizio abusivo della professione di agente immobiliare, attraverso la modifica dell’art. 348 del Codice Penale.

La norma infatti prevede che già alla prima violazione il trasgressore potrà essere punito con la reclusione da 6 mesi a 3 anni, una multa da 10mila a 50mila euro e con varie pene accessorie che vanno dalla confisca degli strumenti utilizzati per l’esercizio della professione abusiva alla segnalazione al competente albo, ordine o registro ai fini dell’applicazione dell’interdizione da uno a tre anni dalla professione regolarmente esercitata.



la copertura assicurativa obbligatoria che ha solo un agente immobiliare in regola, è una forte garanzia per il cliente: con l'entrata in vigore dell'art. 18 della Legge n. 57 del 05/03/2001, è stato introdotto l’obbligo di stipulare, a copertura dei rischi professionali e a tutela dei clienti, idonea polizza assicurativa a copertura della responsabilità civile per negligenze od errori professionali, comprensiva della garanzia per infedeltà dei dipendenti e di tutti coloro che, a qualsiasi titolo, svolgono l’attività di mediazione per conto dell’impresa; l’ammontare minimo della copertura della polizza assicurativa deve essere pari a:

  • euro 260.000,00 per le ditte individuali;

  • euro 520.000,00 per le società di persone;

  • euro 1.550.000,00 per le società di capitali.


Come sapere se un professionista è veramente tale oppure è un abusivo?


  1. si può chiedere alla locale Camera di Commercio.

  2. si DEVE chiedere di esibire il tesserino di abilitazione (magari fate una foto e controllate) con estremi e fotografia del soggetto.

  3. esistono anche dei portali interessanti quali https://www.agentiimmobiliariabilitati.it che inserendo il nome dell’agente o dell’agenzia forniscono preziose informazioni.


Come segnalare un mediatore abusivo o comportamenti scorretti?



La Camera di Commercio ha il compito di vigilare in generale sulla regolazione del mercato e in particolare sullo svolgimento dell’attività di mediazione da parte dei soggetti autorizzati.

Per segnalare il comportamento scorretto di un agente immobiliare se regolarmente iscritto al registro imprese con codice ateco 68.31 (mediazione immobiliare), si può inviare una Segnalazione in carta semplice indicando sinteticamente i fatti accaduti e consegnarla con una delle seguenti modalità:

  • di persona a: Ufficio Abilitazioni, Camera di Commercio di ............

  • via PEC c.a. Ufficio Abilitazioni

  • via posta ordinaria a: Camera di Commercio di.............- Ufficio Abilitazioni

La segnalazione va documentata nel modo più dettagliato possibile e firmata.

Le segnalazioni anonime non possono esser prese in considerazione.

Alla segnalazione vanno allegati i seguenti documenti: Dati dell'impresa e documento d'identità del segnalatore (obbligatori); dati identificativi dei soggetti che hanno condotto la mediazione, ev. testimoni, copia della modulistica (proposta di acquisto/ locazione, del conferimento dell'incarico di mediazione) biglietti da visita, ev. pubblicità in opuscoli o quotidiani, mail, atti notarili e ogni ulteriore documento idoneo a descrivere i fatti.



L'ufficio camerale, a seguito di verifica d'ufficio o su segnalazione di privato, deve denunciare all'Autorità giudiziaria coloro che esercitano abusivamente, in qualsiasi forma (es. sotto veste di procacciatore, consulente, con dichiarazioni false, ecc..) , anche in maniera occasionale, la professione di mediatore.

Chiunque esercita l'attività di mediazione senza il possesso dei requisiti previsti è punito con la sanzione amministrativa da € 7.500 a € 15.000 ed è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite.

A coloro che siano incorsi per 2 volte nella sanzione amministrativa di esercizio abusivo dell'attività, si applicano le pene previste dall'art. 348 del codice penale:

"Chiunque abusivamente esercita una professione per la quale e' richiesta una speciale abilitazione dello Stato e' punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da € 10.000 a € 50.000.

La condanna comporta la pubblicazione della sentenza e la confisca delle cose che servirono o furono destinate a commettere il reato e, nel caso in cui il soggetto che ha commesso il reato eserciti regolarmente una professione o attivita', la trasmissione della sentenza medesima al competente Ordine, albo o registro ai fini dell'applicazione dell'interdizione da uno a tre anni dalla professione o attivita' regolarmente esercitata.

Si applica la pena della reclusione da uno a cinque anni e della multa da € 15.000 a € 75.000 nei confronti del professionista che ha determinato altri a commettere il reato di cui al primo comma ovvero ha diretto l'attività delle persone che sono concorse nel reato medesimo»


La ricerca o la vendita della vostra abitazione è una delle scelte più importanti della Vostra vita; non mettetela in mano a dei ciarlatani.

Oggi ci si può informare prima e bene con chi si ha a che fare, fatelo.



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