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  • Paolo Padovani

Come Covid-19 cambierà immobili e spazi commerciali


Nulla sarà come prima: è il mantra che stiamo subendo da quasi un mese che, quasi al pari del “andràtuttobene”, spesso troviamo stucchevole per la tragedia che stiamo osservando dai media: ma non c’è dubbio che sarà così, che cambieranno i nostri “protocolli dell’abitare”, di entrare in un negozio, in un bar o in un ristorante, addirittura in spiaggia (se ci ritorneremo). Proviamo ad usare l’immaginazione, ma anche la conoscenza del mercato, per dipingere uno scenario.

GLI IMMOBILI: tralasciando le valutazioni di mercato che abbiamo già affrontato in un altro articolo, concentriamoci un attimo sull’utilizzo (esperienza) che abbiamo fatto in questo mese di chiusura forzata e come alla luce di questo alcuni cambieremmo alcuni aspetti della nostra esigenza abitativa o quali particolari saranno maggiormente valorizzati:


  • Abitazioni di maggiori dimensioni: per poter meglio rispettare il “distanziamento sociale” che sembra un controsenso in ambito famigliare, ma non dopo che la scienza ci ha spiegato che eventuali diffusioni di contagio saranno più probabili a partire dal contesto abitativo. E’ probabile che la richiesta di mercato, compatibilmente alla capacità finanziaria di acquisto, si orienti in tal senso.

  • Terrazzi, balconi, giardino: è probabile che chi non li ha, magari perché in centri metropolitani che non hanno tutti “gli optional” mai li abbia desiderati come in questo periodo e nel quale chi li possiede ne ha certamente assaporato l’utilità come mai prima aveva fatto; non è avventato dire che in futuro la domanda di abitazioni terrà conto della presenza o meno di questi spazi accessori (forse non più tanto “accessori”), attribuendogli il giusto costo-valore.



  • Posizione: elemento sottovalutato, ma dopo anni di spostamenti demografici dalla periferia alla città (da valutare poi per singole zone) si potrebbe assistere ad una migrazione “di ritorno”. La casa fuori città ha le caratteristiche descritte nei punti precedenti e probabilmente (oggi) costa meno, ma potrebbe trovare, in tempi di plausibili (ma contenuti) ribassi di prezzi, la propria rivincita; certo dovrà essere comoda ai servizi in caso di non auspicabili nuove quarantene.

  • Spazi interni riprogettati: certamente più facili da trovare nelle nuove costruzioni che dovranno prevedere maggiori soluzioni per avere in ogni stanza (o quasi) quello “spazio in più”, quell’angolo dove lavorare in smartworking, dove studiare on line, dove avere quel piccolo angolo tecnologico per poter svolgere attività prima destinate a luoghi “altri”. In questo l’evoluzione dell’impiantistica sarà altrettanto fondamentale.

NEGOZI

I nostri baretti in centro dove stipati (anche all’esterno) si bevevano spritz e aperitivi? I negozi-edicole-tabacchi dove ammassati si potevano scegliere giornali, giochi, sigarette o caramelle? Le file scomposte con assalto finale ai negozi per i saldi? Scordiamoci tutto questo, non lo vedremo probabilmente mai più, nuove regole stravolgeranno molti negozi ed attività merceologiche, alcuni esempi e riflessioni:



  • I Bar: saranno purtroppo tra i più colpiti, negli ultimi anni ne sono fioriti, in particolare modo nei centri cittadini a vocazione più o meno turistica, a decine, di piccole se non piccolissime dimensioni ed in tali spazi ristretti (più la zona esterna) riuscivano a soddisfare orde di ragazzi (e non solo) in particolar modo con gli aperitivi serali ed i mini-pranzi per le pause ufficio (che tutto sommato potranno rimanere). Come coniugheranno questi esercizi commerciali i costi, spesso alti se nei centri città, con l’impossibilità di “fare numeri” dato che gli afflussi saranno ridotti di ben oltre il 50%? Non è un discorso che si limita alle attività ma anche ai valori immobiliari: è plausibile che negozi di piccola dimensione siano di minor appetibilità commerciale in futuro e ciò influirà negativamente sul loro valore.


  • I Ristoranti: vale molto di quanto sopra descritto e credo (purtroppo) che sarà una delle categorie maggiormente penalizzate non solo per una “difficoltà psicologica” dei clienti che richiederà del tempo affinché passi, ma dettata proprio dalle prime bozze dovute a quel distanziamento sociale che è antitetico ad una buona cena in compagnia; di fatto, se quanto si legge sarà confermato, per ogni 30/35 posti utili in ristorante oggi, se ne ricaveranno 8-10 alla riapertura. Come sarà possibile per un Ristorante tarato per costi e personale a 100 persone, riadattarsi ad un terzo delle stesse? Qui il cambiamento è solo a danno della azienda e non dell’immobile che potrà essere riutilizzato per altre attività senza perdita di valore commerciale, ma a che costo “umano”?



Sono solo due esempi, ognuno può liberamente pensare alle attività commerciali che frequentava ogni giorno (o alle abitazioni) e pensare, simulare, come cambierà il loro utilizzo, la loro destinazione, finanche il valore sia fisico che economico degli spazi.

Abitazioni, locali commerciali, si sarebbe potuto anche parlare degli uffici e dei vari utilizzi professionali e non che ne vengono fatti e che dovranno rivedere distribuzione interna, percorsi, ecc.; pensate agli studi medici, dentisti ecc; sarà una rivoluzione che porterà con sé il solo beneficio di rivedere tutti gli spazi “da zero”, ripensarli, riorganizzarli, ottimizzarli in virtù delle nuove esigenze.

Certo tutto ciò cambierà il mercato, ma anche le vita di molte persone.

E non sempre in meglio.


Paolo Padovani


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