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  • Paolo Padovani

il mercato immobiliare dopo il lockdown

La rivincita di chi lavora nel settore vs “i catastrofisti del dato”: Il mercato immobiliare post lockdown ha reagito con vigore, in controtendenza alle previsioni, piuttosto catastrofiste per la verità, di importanti istituti di ricerca nazionale. Lo riporta uno studio di Tenocasa, successivamente analizzato e riportato dal Sole24Ore.

Si potrebbe dire, in modo gergale ma efficace, che “chi sta in trincea” ha numeri differenti e per fortuna migliori dei Data Analyst.

Certo, il calo di compravendite c’è stato (bisognerebbe poi spezzettare il dato zona per zona) ed il Report lo identifica nel 21% rispetto l’anno precedente, ma è “proporzionale” al periodo di blocco delle attività subito quest’anno e va visto come positivo, nel senso che a Maggio il mercato è ripartito immediatamente, almeno il segmento residenziale.


Il successo delle soluzioni indipendenti e delle case vacanza



E’ confermato qualche mutamento nella tipologia ricercata, aumenta la richiesta di soluzioni indipendenti o di più ampia metratura nelle città, con una disponibilità a decentrarsi che è risultata maggiore in città come Milano, Verona e Firenze.

La conferma viene anche dall’andamento estivo delle seconde case, mentre una brusca caduta hanno avuto gli acquisti per investimento (meno 17% circa) un mercato che negli ultimi anni era stato caratterizzato da acquisti destinate alle locazioni turistiche o per studenti, due segmenti che si sono sostanzialmente fermati.


Diminuiti i tempi di compravendita



si tratta di uno dei dati di maggiore interesse, come per inerzia chi prima del lockdown aveva una predisposizione all’acquisto l’ha poi accentuata, affrettata, sia per rimodulata verso nuove esigenze, sia per evitare una nuova “chiusura” che non gli avrebbe dato modo di soddisfare le proprie nuove esigenze abitative.

Nelle grandi città i tempi di vendita medi si sono attestati a 112 giorni, nei capoluoghi di provincia a 149 giorni, nei comuni periferici a 154 giorni.

Le città dove i tempi di vendita si sono più accorciati Milano con 56 giorni e Bologna con 57; le città con i tempi più lunghi sono Bari con 178 giorni e Verona con 142.


Si è arrestata la crescita dei prezzi per la prima volta dal 2017



Nel primo semestre del 2020 le quotazioni immobiliari nelle grandi città sono diminuite “solo” (rispetto le previsioni) dell’1%. Si arresta così una crescita iniziata nel secondo semestre del 2017 e confermatasi nei semestri successivi. In tutte le grandi città si registrano prezzi in ribasso eccezion fatta per Milano e Verona che mettono a segno un aumento rispettivamente del 2% e dello 0,4%. Le aree semicentrali hanno evidenziato un risultato migliore, peggiorano le periferie (come già era stato nella crisi del 2008) e le aree centrali. Queste ultime in seguito alla contrazione degli investimenti soprattutto nella componente turistica, le prime per una minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.

Il segmento delle locazioni, il più impattato dalla pandemia


Le locazioni (assieme al segmento turistico ricettivo) hanno avuto una forte frenata: la diminuzione di lavoratori e studenti fuori sede a causa dello smart working e della chiusura degli atenei e, soprattutto, il venire meno dei flussi turistici hanno determinato un calo della domanda e una maggiore offerta sul mercato. Infatti, molti appartamenti destinati all'affitto turistico sono stati immessi sul mercato residenziale calmierando i valori.

Nel primo semestre del 2020 i canoni di locazione delle grandi città sono in diminuzione: -0,2% per i monolocali, -0,9% per i bilocali e per i trilocali. I ribassi più importanti si sono avuti a Milano, Bologna, Roma e Firenze le metropoli che più di tutte le altre hanno sofferto la diminuzione di inquilini e la contrazione dei flussi turistici.

Comunque sia, è stato un anno “interrotto” dal Lockdown ma il mercato immobiliare ha reagito immediatamente in particolare modo nelle città e nel comparto residenziale e questo deve far ben sperare per tutto un settore che con il proprio indotto è fondamentale per l’economia in generale.





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