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  • Andrea Zorzanello

Immobili da ristrutturare: a cosa stare attenti e quanto costa

Aggiornato il: mar 29


Capita spesso di vedere persone indecise tra un appartamento nuovo, e molto costoso, ed un appartamento da ristrutturare-riattare; ma cosa bisogna osservare bene in quest'ultimo caso?



Un immobile da ristrutturare offre il vantaggio di un prezzo d’acquisto più contenuto e la possibilità di riprogettarlo secondo le proprie esigenze, ma occorre saper “capire” bene lo stato di fatto al fine di valutare costi e benefici della ristrutturazione.

Tralasciando gli aspetti catastali ed urbanistici, della cui conformità si occupa l’agenzia (non tutte per la verità), vediamo di soffermarci sugli aspetti tecnici tenendo conto che un immobile ristrutturato acquista almeno un 20-30% di valore.



I principali aspetti ai quali prestare attenzione sono:

  • - Solidità delle strutture

  • - Salubrità dei locali

  • - Funzionamento e vetustà degli impianti

  • - Duttilità a subire modifiche e innovazioni


Solidità delle strutture

In linea di principio, un immobile oggetto di un’ordinaria manutenzione, più è vecchio e più è da considerare “solido”. Lo so, è un ribaltamento di prospettiva importante ma profondamente banale: semplicemente perché nel corso della sua esistenza ha “dato prova” di essere stato costruito bene (pensate ai nostri edifici storici).

Ciò non ha valore se l’immobile non viene temuto in costante manutenzione o peggio lasciato in stato di abbandono. In questi casi varrà la pena effettuare preventivi sondaggi per valutare lo stato di salute delle strutture soprattutto se lignee affidandosi ad un’impresa o ad un tecnico esperto.


Salubrità dei locali

I locali dovranno presentarsi sufficientemente “abitabili”.

Non dovranno aver subito danni ambientali irreversibili

o presentare particolari situazioni di infiltrazioni ed umidità di difficile risoluzione. Attenzione a:

  • - Ponti termici strutturali non risolti,

  • - risalite di umidità,

  • - insufficiente areazione

  • - illuminazione dei locali.


Funzionamento e vetustà degli impianti

La mancanza della documentazione attestante la conformità degli impianti non comporta che gli stessi non siano

stati mal realizzati ma, il più delle volte, dimostra che sono stati realizzati secondo le normative dell’epoca di realizzazione.

Attenzione a:

Assenza della "messa a terra" (o "massa a terra")

Prese e pulsanti (qualità, tipologia, stato)

Guardare se le tubazioni del gas hanno il rubinetto di chiusura

chiedere sempre il libretto di manutenzione della cal

A seconda delle epoche si può trovare o non trovare la “messa a terra” e mentre tutto può essere rifatto o rinnovato, per la messa a terra occorre rientrare nelle competenze condominiali.


Duttilità a subire modifiche e innovazioni

Nel giudizio di un immobile da ristrutturare

occorre valutare, in termini economici, quanto sia facile rivedere la disposizione interna dei locali alle consuetudini odierne.

La disposizione e la dimensione dei locali nel corso

dei decenni è cambiata, basti pensare agli spazi d’ingresso, i corridoi o cucinini che oggi sono considerati spreco di superficie e che il più delle volte val pena di convertire in spazi più abitabili.

In definitiva la ristrutturazione di un immobile standard (appartamento di due camere, soggiorno, cucina, 1 o 2 bagni) che ben risponde a tutte le qualità sopra esposte incide mediamente per un costo di trasformazione tra i 250 ed i 300 euro per metro quadro, qualora non si incorra nella necessità di ulteriori interventi come ad esempio quelli sotto riportati, per i quali si potrebbe fare riferimento alla seguente tabella di maggiorazione:


  • Stato di abbandono: non quantificabile, occorre una perizia tecnica

  • Insalubrità dei locali: tra +€/mq 50,00 e +€/mq 200

  • Impianto elettrico da ammodernare: tra +€ 2.500 e +€ 3.500 ad appartamento

  • Impianto sanitario da rifare (cad. bagno): tra + € 3.000 e + € 5.000

  • Impianto di riscaldamento : tra +€ 3.000 e + € 8.000 a seconda del tipo di impianto

  • Modifiche interne: tra +€ 2.000 e +€ 10.000 a seconda della quantità di demolizioni e ricostruzioni

Le cifre sopra riportate sono una mera indicazione standard.

Ogni immobile va esaminato caso per caso.

Vuoi saperne di più? Hai bisogno di ulteriori informazioni? Contattaci!


Andrea Zorzanello, veronese, dopo oltre 20 anni di esperienza con Imprese e Società edili di primo livello ha intrapreso la Professione di agente immobiliare con L’immobiliare.com di Verona con la quale, oltre l’attività di intermediazione, supporta i clienti e le Imprese nelle valutazioni tecniche.

andrea.zorzanello@limmobiliare.com

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