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  • Paolo Padovani

Immobili: dalla quantità alla qualità.

Sembrava arrivato il momento della riscossa, lo scorso gennaio; due anni di ripresa del numero di transazioni, prezzi stabili se non addirittura in piccola crescita nei centri urbani più importanti, un settore economico che stava riprendendo solidità; poi, il “lockdown” e le riflessioni fatte osservando da dentro la propria abitazione. Lo stop, il buio di un periodo fermo che ha congelato il mercato e che ci porta a fare delle supposizioni sul “dove andrà il mercato”: Il Sole24Ore in un articolo di Paola Dezza ha riportato alcuni autorevoli pareri su come potranno cambiare il concetto di casa ed il relativo mercato.

Lo stato e le future necessità delle nostre case: Secondo Mario Breglia - Presidente di Scenari Immobiliari- la casa passa da luogo dove ci si limitava a mangiare e dormire a “oggetto multifunzione”, dove si lavora, si studia, ci si attrezza per il tempo libero.

In questo periodo milioni di italiani hanno potuto analizzare ed osservare con un diverso grado di attenzione la propria abitazione, anche alla luce del fatto di doverla “condividere” con la famiglia e non a “spot”, ma per tempi molto dilatati.


Già, ma come sono le nostre abitazioni? (dati Istat)


  • un terzo delle case italiane non ha né terrazzo né balcone,

  • il 60% ha un bagno solo, aspetto che anche sul mercato diviene penalizzante.

  • solo l’8% dello stock abitativo italiano è stato costruito in questo secolo.

  • in media una casa è di 68 mq se ubicata in città.

  • in media una casa è di 92 mq fuori dai centri urbani.

Gli elementi che in quarantena risultano maggiormente evidenti come necessità sono:


  • Lo spazio disponibile

  • connessione allo spazio esterno (di cui sente la mancanza chi oggi è segregato in case senza neanche un balcone).

  • rapporti promiscui o di vicinato

  • affacci su vie trafficate

  • luce naturale

  • impiantistica

  • spazi “in più” per smart working o studio on line

La casa come “asset finanziario”: ma la casa, da sempre, è sempre stata vista come un “asset finanziario”, sarà così anche in futuro?

Nomisma si autorevolmente espressa per un calo delle compravendite stimate con una diminuzione di 40/110.000 (scenario migliore e peggiore) per il momento dovute solo al “congelamento” dell’attività, ma poi ci potrebbe essere una contrazione della domanda che potrebbe portare a diminuzioni di valore del 1-1,3% nel biennio 2020/2021

Secondo gli esperti i più si renderanno conto dei difetti della propria abitazione e potrebbero decidere, liquidità permettendo, di iniziare la ricerca di altre soluzioni.

Chi venderà case di qualità potrà contare su un valore reale, chi vorrà vendere case con “difetti” dovrà scendere a patti con lo sconto prezzo.

Anche chi ha acquistato case nuove - afferma Breglia - dovrà fare i conti con la recente edilizia degli spazi studiati “al minimo”, con camere che non lasciano lo spazio per un “angolo in più” per studiare, per lavorare.

La previsione è quindi di un cambiamento della domanda, che un pò invertirà però il trend che ha portato molti a lasciare la provincia a favore della città. È probabile che in futuro si cercheranno case in zone più esterne delle città e non centralissime, anche se l’attrazione del grande centro urbano è sempre forte.

Potrebbe pertanto invertirsi quel trend demografico che in tante città ha caratterizzato il mercato, ovvero l’accentramento verso le città dopo decenni di periferiche ville e villette a schiera, che oggi potrebbero trovare la propria rivincita sul mercato immobiliare, mentre l’”usato cittadino” andrà adattato a nuove esigenze distributive.

Cambiano le scelte: Secondo gli esperti soffrirà tutto il segmento delle costruzioni realizzate male o troppo piccole (aspetto tipico di tanti recenti cantieri), in questo ultimo caso mancherà la domanda per investimento.

Una classifica Eurostat indica il tasso di sovraffolamento delle case in Europa.: «L’Italia è al nono posto, dopo una serie di Nazioni dell’Est. Da noi il tasso del 28% indica che questa percentuale della popolazione italiana vive in un alloggio troppo pieno - dice Alessandro Ghisolfi, responsabile ufficio studi di Abitare.Co. -.

Tutte queste indicazioni spingeranno a:


  • disegnare case più grandi, mentre finora si puntava a case piccole, e con almeno due bagni».

  • Un elemento che spesso manca oggi è il giardino o cortile condominiale o i terrazzi.

  • Si tornerà ad apprezzare le corti interne delle vecchie case di ringhiera o le case di corte venete.

  • Nelle costruzioni moderne e di lusso ha preso piede la tendenza di creare spazi comuni, dal cinema alla piscina e alla palestra. Ma in futuro avranno ancora appeal? Oggi si iniziano a vedere già regolamenti che impongono di prenotare gli spazi per usarli da soli e se si tratta della palestra di disinfettare gli attrezzi usati e altro.

  • ci sarà un ritorno ai “propri spazi” accessori, esclusivi, di proprietà.

Cambiamenti dunque, in certi casi sfumature in altri sostanziali ma sempre cambiamenti; alla luce dei quali si dovrà adesso attendere (i tempi del mercato immobiliare sono lenti, non sono quelli del mercato azionario) come si adeguerà il mondo della progettazione, delle costruzioni, delle compravendite e, soprattutto, la predisposizione e capacità finanziaria dei cittadini nei confronti dell’acquisto immobiliare.

Ma la parola d’ordine è senz’altro “qualità”: dell’abitare, degli spazi, della progettazione e realizzazione degli stessi.





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