Cerca
  • Paolo Padovani

Immobiliare: analisi e previsioni dei vari settori

In questi giorni vengono pubblicati Report, autorevoli pareri, previsioni di mercato su come potrà essere (Nomisma, Sole24Ore, Idealista, Players di mercato), nel post emergenza, lo stato di salute del settore immobiliare; proviamo a fare un pò di ordine basandoci su quanto sopra.

Il “vuoto temporale”:

Non si può che partire da questo presupposto: ci sarà un periodo, quanto lungo non è ancora dato a sapersi nel quale le attività saranno ferme, paralizzate; uno stop che visite virtuali e consulenze on line non potranno mai colmare, anche se diverranno valido strumento per il futuro.

E dato che il settore residenziale rappresenta la fetta maggiore del nostro mercato è in questo ambito che, anche per la chiusura delle agenzie per decreto, si attende un calo importante delle compravendite e in un secondo momento dei prezzi.


La previsione generale (Nomisma)

Nel triennio che ci aspetta, riguardo al settore residenziale, Nomisma prevede una perdita tra 54,5 e 113 miliardi di euro di fatturato, a seconda dello scenario che si concretizzerà. È chiaro che le pesanti ripercussioni del Covid-19 sull’economia non si estingueranno in pochi mesi. «La ripresa dipenderà dalle strategie che il governo metterà in campo per sostenere i redditi, dalla flessibilità delle banche sul fronte mutui e da come la crisi si rifletterà sull’economia in generale» dice Dondi. Certo è che, come ha spiegato Lucio Poma, capo economista di Nomisma, la pandemia colpisce un Paese che era già debole. «Quasi sicuramente l’Italia andrà in deflazione» dice Poma.(qui sotto il grafico Nomisma)


 



I numeri - le transazioni

In sostanza da Nomisma si aspettano un netto calo delle compravendite residenziali tra le 40mila e le 110mila unità rispetto alle 603mila vendite del 2019, che in termini di fatturato significano da 9 a 20 miliardi in meno di volumi nel 2020. Senza coronavirus ci si attendeva 613mila transazioni quest’anno.

«La situazione già da qualche me- se presentava alcune difficoltà - spiega Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma -. La componente certa di acquisto immobiliare si era ridotta a 500mila famiglie, ma rimaneva una quota significativa di domanda potenziale, due milioni di famiglie che avrebbero potuto acquistare. Al momento frenate dalla debolezza economica».

I Prezzi

In una prima fase i prezzi non dovrebbero seguire il calo delle transazioni. «Nel nostro Paese i prezzi mostrano sempre una certa rigidità - dice Dondi -, che oggi potrebbe essere negativa perché ingesserebbe il mercato». Le quotazioni registreranno flessioni medie tra l’1,1% e il 3,1% nel biennio 2020-2021 (sul 2019). Per il 2022 Nomisma stima una flessione dei valori in timida attenuazione.

In realtà, parere dello scrivente alla luce dell’ultima crisi, le variazioni percentuali dei prezzi potrebbero essere molto superiori ma differenziate da città a città e, nell’ambito di uno stesso territorio, tra città e periferia, con una forte penalizzazione di quest’ultima, dato che i prezzi dei centri urbani tendono ad una maggiore solidità.

Nella sua stima Nomisma ipotizza un calo solo modesto (dal 3 al 10% cumulati nel triennio) delle quotazioni: uno scenario che presuppone una resistenza sui prezzi richiesti da parte dei venditori. Resistenza che però, se dobbiamo basarci su quanto già avvenuto dopo il crollo del 2012, con il passare dei mesi potrebbe anche sfaldarsi (Corriere della Sera)



Locazioni

Il “fenomeno” degli affitti brevi, tale è stato data la quantità di immobili e di fatturato prodotto, è stato il primo a subire un fortissimo contraccolpo (date le disdette dei turisti) che ha avuto ripercussioni immediate sul mercato delle locazioni; molti di questi immobili infatti, si sono riversati sul mercato delle locazioni “ordinarie” calmierandone i valori in modo molto rapido, fenomeno più accentuato nei centri urbani a forte vocazione turistica.

Altri settori

Forti sono state già le prime ripercussioni su hotel, negozi e centri commerciali. Nomisma stima contraccolpi decisamente negativi per il segmento degli immobili d’impresa (il segmento non residenziale), che presenteranno un riflesso recessivo diretto e immediato. Operazioni immobiliari sia residenziali che direzionali, dopo un anno nel quale si segnava finalmente una ripresa, saranno destinate ovviamente a rallentare o fermarsi, dipendendo in modo diretto dall’accesso al credito e dalla liquidità delle aziende e società investitrici.

Negozi e centri commerciali

Secondo l’ultimo rapporto dell’Urban Land Institute (Uli) il declino delle performace economiche e delle aspettative, da pandemia, crescerà la necessaria ristrutturazione di un settore già provato dal commercio online. In Europa il fatto che questo grande cambiamento strutturale si stia abbattendo sul retail significa rendere molto difficile, per gli investitori, riposizionarsi sul mercato. Gli investitori sanno che con gli affitti in calo, il valore dei loro beni sarà soggetto a una pesante ristrutturazione. Decidere ora se e come investire è estremamente difficile.

Per i conduttori invece, a seconda della dimensione e del tipo di attività, vi sarà la difficoltà a mantenere i canoni di locazione attuali, facendo prefigurare una situazione di incaglio dei rapporti inquilino-proprietario per molte locazioni commerciali.

Un rapporto prova a tracciare l’identikit del centro commerciale destinato a sopravvivere alla “tempesta”. Affinché i centri possano uscire dalla crisi – si legge nel report di Uli – devono trovare un equilibrio tra redditività e canoni di locazione accessibili e sostenibili.Per Andy Watson e Chris Igwe, membri del Retail and Entertainment Council di Uli Europe inoltre, «La vendita al dettaglio online non può competere con l’esperienza online. Un luogo di successo deve offrire brusio, intrattenimento, un'opportunità per chiacchierare, assortimento, cose da toccare, da assaggiare e altro ancora. Anche in un’era di consegne in poche ore, solo un negozio può darti gratificazione immediata. Ma fornire tutto ciò, renderlo rilevante e mantenerlo aggiornato significa ammodernare anche la gestione del negozio fisico, investire.

Il mio parere

Ma tutto quanto sopra dipende da quattro fattori fondamentali:

  • Il tempo: quanto durerà questo “fermo” totale è l’elemento fondamentale per poter fare delle valutazioni maggiormente calibrate.

  • Le concessioni di credito: gli Istituti finanziari avranno un ruolo fondamentale per la fase post emergenziale, dalla possibilità di accesso al credito molto dipenderà una auspicabile ripresa.

  • Il futuro comportamento dei “consumatori” (e dei Players di mercato): qui si entra in un tema psicologico e di strategie aziendali; anche in questo caso il fattore tempo è fondamentale sia per misurare la “propensione all’acquisto” di persone che saranno provate sia mentalmente che economicamente e la capacità di operare sul mercato si società ed aziende che saranno in presumibile “apnea” di liquidità e dovranno rivedere i loro rapporti bancari.

  • Lo Stato: ultima, ma fondamentale variabile è la quantità di sostegno finanziario che lo Stato, con o senza il supporto europeo, riuscirà ad “iniettare” nel sistema economico nei prossimi 12 mesi.

In ultimo, l’atteggiamento di noi operatori di mercato, che se non sarà quello di, per quanto umanamente possibile, essere pandemicamente positivi pur nella “trincea professionale” post emergenziale che ci aspetta, siamo destinati a non riuscire a fornire un significativo contributo attivo alla ripresa del settore.

Sarà durissima, ma possiamo farcela.


Paolo Padovani


131 visualizzazioni

045 803 5727

©2020 di L'immobiliare.com Verona Centro. Creato da Agrimcasa Srl