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  • Paolo Padovani

Immobiliare: dalla crisi del 2008 a Covid-19, tutta un'altra storia.

in questi giorni, leggendo, vedo spesso paragonare la futura crisi economica (ed immobiliare) con quella del 2008 che, se da un lato ci potrebbe insegnare qualcosa su come affrontare questo momento di mercato, dall’altro va ricordato che, in cause, effetti e tentati rimedi, fu tutta un’altra storia.

La date simbolo della crisi.


15 settembre 2008. È in quel giorno, infatti, che la Lehman Brothers, una delle più importanti banche di investimento degli Stati Uniti, con interessi e filiali in tutto il mondo, dichiarò fallimento, seminando il panico sui mercati finanziari dell’intero pianeta e dando quindi un poderoso impulso globale alla crisi.

30 gennaio: l’Oms dichiara lo stato di emergenza globale:

nella serata del 30 gennaio l’Oms dichiarava l’”emergenza sanitaria pubblica di interesse internazionale” e l’Italia bloccava i voli da e per la Cina, unica in Europa. Seguiranno i “lockdown”, il fermo dell’economia ed il crollo delle Borse.

Le cause della crisi del 2008 - un altro virus


nel 2008 il virus era un altro: in questo caso a far crescere la febbre (speculativa) fu proprio il mercato immobiliare: una corsa generalizzata all’acquisto della casa, considerata come un bene di prima necessità per chi ne era privo e come un investimento sicuro per chi voleva far fruttare il proprio denaro. Nonché per le imprese edili e un’ampia schiera di intermediari finanziari in vario modo legati al mercato immobiliare.

Il ruolo di Banche e Istituti finanziari (ieri e oggi)

A rendere possibile questa corsa al mattone contribuirono diversi fattori che dovevano finire per avvelenare la finanza mondiale.

tra questi ha giocato un ruolo determinante – accanto agli incentivi del governo per l’acquisto della prima casa e ai bassissimi tassi di interesse fissati per diversi anni, la vera e propria proliferazione dei «mutui subprime», ovvero mutui concessi con estrema facilità a soggetti a elevato rischio di insolvenza con indebitamento vertiginoso delle famiglie e degli investitori.

Anche le banche e gli istituti finanziari ritenevano di non correre grandi pericoli nell’e­sporsi alla concessione di tali prestiti (“too Big to fail”), soprattutto perché avevano trovato il modo di «scaricare» sul mercato, attraverso alchimie finanziarie sempre più sofisticate, il rischio dei mutui subprime.

La formula magica di questa distribuzione del rischio è stata la «cartolarizzazione». Applicabile a svariate fattispecie di crediti, essa consisteva nel trasformare i prestiti immobiliari delle banche in titoli (in «carta») da vendere in pacchetti ad altri investitori privati o istituzionali (banche di investimento, fondi pensioni, etc.) e aventi come garanzia i mutui stessi. In questo modo, «impacchettando» in forme sempre più articolate tali titoli, banche e istituti finanziari potevano liberarsi del rischio legato ai mutui e rientrare in possesso di una liquidità tale da permettere l’emissione di ulteriori mutui, che venivano dunque concessi con crescente larghezza.

La conseguenza finale fu che molti giganti finanziari giunsero al collasso, Il caso più spettacolare fu proprio quello della Lehman Brothers, che dovette dichiarare fallimento il 15 settembre 2008, alimentando un’ondata di panico di scala planetaria.


Oggi le banche non possono essere certamente essere considerate “complici” di un virus anzi, pur essendo probabilmente ancora in corso il lungo processo di “disintossicazione” dalla crisi del 2008, si tratta di realtà più solide, meno toccate dalla crisi se non per perdite azionarie ed utilizzate dai governi europei in generale ed italiani in particolare per essere protagoniste nell’erogazione del credito agevolato a piccole e grandi aziende.

Non c’è inoltre motivo che, a parte il credito agevolato “finanziato” dallo Stato loro tramite le banche ricorrano ad una stretta creditizia che si tramuti anche in un minore numero di mutui; certamente in questo incideranno il livello di disoccupazione e la possibilità di accesso al credito. Anzi, in un articolo del Sole24Ore i mutui ad oggi risultano ancora più convenienti.

Le conseguenze della crisi del 2008: una grave recessione, una diffusa contrazione delle attività produttive, degli scambi e dei consumi, una crescita consistente del debito pubblico, tassi molto elevati di disoccupazione, segnali evidenti di impoverimento delle classi medie e di au­mento della «povertà assoluta», un netto acuirsi delle diseguaglianze. Con tutte le tensioni sociali e politiche che tali fenomeni tendono a produrre, stretta creditizia ai privati, alle Imprese.

Ovviamente a tutto ciò va aggiunto il crollo dei prezzi del comparto immobiliare ma, ricordiamolo, fu la fine di una “bolla immobiliare” che era il vero virus, come detto all’inizio.

Oggi le condizioni sono diverse: certo, quando usciremo di casa troveremo città fatte di macerie economiche, ma le banche ad oggi sono sane e non c’è motivo di pensare ad una contrazione del credito, molte attività chiuderanno ma la maggior parte seppur con fatica riprenderanno a lavorare e dare lavoro.

il mercato immobiliare non è il mercato azionario, i prezzi non potranno crollare dalla sera alla mattina ed assisteremo a dinamiche molto diverse a seconda dei vari comparti ad esempio:


  • le locazioni: è il mercato che ha avuto e avrà le conseguenze più veloci: la grande quantità di immobili acquistati ed utilizzati negli ultimi anni per “uso turistico” (ed ora vuoti per il blocco del turismo stesso) si riversano sul mercato della locazione a medio lungo termine alimentando una offerta che certamente farà abbassare i canoni di locazione, ma sarà un mercato attivo.

  • il commerciale e direzionale saranno l’altra grande “vittima” del mercato, sia perché un negozio su tre, questo dicono le previsioni, non riaprirà (e da valutare gli uffici e studi professionali) creando di fatto una nuova e numericamente importante offerta sul mercato. Ma c’è un altro fattore importante da tener presente ed è l’adeguatezza degli spazi commerciali alle normative di distanziamento sociale che diverranno “protocolli”; i piccoli bar dove consumare un aperitivo stipati l’uno all’altro semplicemente non potranno più esistere e c’è da chiedersi quale tipo di attività possa sostituirli, ed è solo un esempio.

  • residenziale: certo, tutte le previsioni danno un calo di transazioni e conseguentemente di prezzi, ma potrebbe non esserci il disastro del 2008-2012 quando come abbiamo narrato fu proprio l’immobiliare “il virus”, i prezzi erano “gonfiati” dalla bolla immobiliare e da anni d’oro, quindi il crollo in realtà fu un giusto ridimensionamento dei prezzi che oggi difficilmente avranno ulteriori diminuzioni importanti proprio per questo motivo. Personalmente sono contro certi catastrofismi che leggo su certi articoli, mentre guardo con attenzione e rispetto le prime analisi numeriche che confermano che non potranno esserci cali significativi dei valori; prevedono che ci sarà un forte rallentamento nel numero delle transazioni. Poi, nell’arco di 6/9 mesi, arriveranno sul mercato (purtroppo) le c.d. “vendite per necessità” di chi in difficoltà economica dovrà generarsi liquidità (aumentando l’offerta) e nel contempo diminuirà la domanda in linea con l’aumento della disoccupazione, e quello sarà il momento più duro.

  • I centri commerciali: dalle prime analisi sarà un comparto duramente colpito, sia dai sistemi operativi del commercio che si sposteranno ancora di più sull’on line (e sul robotizzato), sia per i costi di gestione sia per i rapporti contrattuali tra gestori e singoli negozi; oltre ad essere “luoghi di assembramento” che subiranno condizioni di accesso fortemente limitanti.

Insomma, la crisi del 2008 ebbe cause ed effetti diversi da quelli che oggi stiamo cercando di immaginare, e se il nostro sistema finanziario (allora bloccato) continuerà a funzionare e se il sistema produttivo economico potrà ripartire, la capacità tutta italiana di ripresa sarà messa a dura prova ma potrebbe anche dare risultati positivi ed inaspettati.

Certo serve una "regia", che dovrebbero dare il governo e l’Europa e su questo tema sì, non possiamo che essere pessimisti.


Paolo Padovani

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