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  • Paolo Padovani

Mercato immobiliare: numeri e comportamenti

“Il mercato immobiliare di case, uffici e altre tipologie di locali è piuttosto in calo”; questo è quello che dicono un po' tutti, in particolar modo gli esperti e gli analisti di settore. L’effetto Covid – come prevedibile – si fa sentire e le tendenze negative potrebbero durare per un periodo incerto.

Tuttavia ci sono due “distinte” realtà, quella redatta dai teorici che, con indiscutibile competenza, elaborano modelli matematici per predirre il futuro e quella da chi tutti giorni si interfaccia con il mondo delle transazioni immobiliari.


Case e calo compravendite: i dati Nomisma


Un’analisi sull’andamento del mercato delle case e altri immobili è stato fornito da Nomisma – società di consulenza impegnata in attività di ricerca e advisory per realtà pubbliche e private nel campo dell’economia reale da oltre 35 anni – nel II Osservatorio sul mercato immobiliare di Luglio 2020.

Dal punto di vista delle compravendite – quindi nel senso stretto delle transazioni – Nomisma prevede tre diversi scenari futuri: “base”; “soft”; “hard”.

Secondo lo scenario “base” le compravendite potrebbero scendere per il 2020 di più di 100mila unità: si passerebbe dalle 603mila transazioni del 2019 alle 494mila del 2020, con un ribasso del -18%. La previsione più ottimistica – o “soft” – attesterebbe le vendite per il 2020 a 518mila; d’altro canto quella più “hard” prevede in totale solo 471mila compravendite per tutto l’anno. In pratica, tutti e tre gli scenari prevedono un calo – più o meno intenso – delle compravendite per l’anno 2020. Il dato preoccupante è che, probabilmente, anche per il 2021 non ci saranno riprese considerevoli.

I dati sui prezzi e sulle città: cosa bisogna aspettarsi invece dai prezzi sulle case? Anche questi ultimi subiranno un ribasso per il 2020. Nomisma prevede un calo del -2,6% per gli immobili abitativi, che nello scenario “hard” potrebbe addirittura scendere al -4%.

Le previsioni di Scenari Immobiliari


L’impatto del lockdown ha avuto conseguenze sul patrimonio immobiliare italiano che ancora non si è pienamente in grado di valutare. Scenari Immobiliari, ha presentato un modello econometrico che potrebbe consentire di prevedere l’andamento dei prezzi fino al 2025, stimando la reazione degli asset immobiliari alla crisi Covid.


Previsioni per il trend dei prezzi immobiliari 2020-2025: “L’unica certezza riguardante la tendenza degli indicatori immobiliari è che saranno dominati da un andamento in contrazione e la maggior parte di essi chiuderanno il 2020 con il segno meno. L’incertezza riguarda la quantificazione e la durata del segno stesso”, si legge nella ricerca di Scenari Immobiliari.


Ed è in questa direzione che va il modello econometrico presentato da Giulio Breglia, che analizza sette momenti di crisi dell’ultimo secolo, valutando di ognuno le principali variabili sociali ed economiche e il modo con cui esse hanno reagito alla crisi (molto, poco, in positivo o in negativo). Tale modello viene poi traslato sull’emergenza in corso, aggiustando i parametri sulla base delle specificità di questo particolare momento.

La previsione che si ricava da questa analisi è che i prezzi immobiliari saranno senz’altro in calo quest’anno, ma una forte ripresa è attesa per il prossimo quinquennio.


Prezzi e canoni immobiliari, previsioni 2020-2025


Gli inevitabili cambiamenti coinvolgeranno ora più che mai il settore immobiliare, dato che occorrerà ripensare comunicazioni e spostamenti, lavoro, scuola, turismo, luoghi della cultura e del divertimento. Qualcosa nella percezione e nelle esigenze dell'immobiliare residenziale è cambiato, e se le tendenze verso il green, la sostenibilità o lo smart living erano già in corso e quindi proseguiranno rafforzate, il rapporto con lo spazio privato delle abitazioni e quello pubblico del lavoro, soprattutto delle loro dimensioni fisiche, si modificherà.


Cambiamenti comportamentali nel processo di acquisto, ma nessun rallentamento


Sino a qui i numeri, i modelli previsionali, le statistiche.

Ma cosa sta realmente accadendo “sul campo”? Innanzitutto (ma sono passati effettivamente pochi mesi), non si sono registrati né rallentamenti nelle compravendite e neppure calo dei prezzi, quanto meno nel settore residenziale.

Ma la cosa più stupefacente è che si è registrato, certamente in modo variabile da zona a zona, una vera e propria corsa all’acquisto nel periodo giugno (post Covid) sino a fine Agosto; come può essere spiegato questo fenomeno?

- Acquisti “di inerzia”: ci sono stati certamente una serie di acquisti da parte di persone che avevano già maturato la decisione dell’acquisto prima del lockdown, ma che durante lo stesso hanno avuto il tempo di guardare meglio e maturare una decisione definitiva.

- Acquisti per timore: sempre persone che erano già propense all’acquisto prima della quarantena forzata, ma che hanno accelerato l’acquisto per timore di essere “chiusi dentro un’altra volta” adattando la propria richiesta agli spazi che hanno trovato indispensabili durante la “chiusura forzata” (terrazzo, giardino, lo studio…).

- Acquisti – operazioni finanziarie: gli scenari macroeconomici hanno convinto molti a dismettere gli investimenti finanziari di vario tipo e non tutti hanno lasciato i soldi in banca, soprattutto se si trattava di somme importanti: ecco che il mattone è tornato ad essere un “porto sicuro”.


Insomma, un andamento molto diverso dalle “catastrofi” che in molti ci hanno prospettato; poi certo, la crisi economica che inevitabilmente avanza toccherà anche il settore immobiliare, certi settori ne sono già duramente alterati (direzionale, locazioni turistiche, negozi solo per fare degli esempi), ma forse un maggior confronto tra teoria e realtà aiuterebbe a fare previsioni meno terroristiche, in linea con i migliori virologi del Paese.


E noi, che il Paese lo vogliamo risollevare lavorando, restiamo sempre positivi (ma non al Covid).




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