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  • Paolo Padovani

Negozi e crisi: quando (e come) ridurre il canone di locazione.


immobili commerciali


Continua e si fa sempre più pressante il dubbio di tanti negozianti e conduttori di uffici professionali che si trovano nell’impossibilità di svolgere la propria attività ma devono corrispondere il canone di locazione, quali le soluzioni?

E’ chiaro che l’iniziativa spetta al conduttore in difficoltà e, considerata l’impossibilità legale di sospendere i canoni di locazione perché si tratterebbe di una decisione arbitraria che metterebbe il locatore in condizioni di prendere anche drastiche decisioni, è meglio orientarsi verso un accordo.

Il conduttore potrebbe chiedere una proroga del pagamento, anche invocando l’articolo 1256 del Codice Civile (impossibilità temporanea della prestazione dovuta ad oggettivi impedimenti), anche se questo significa accumulare un debito crescente che, con la ripresa plausibilmente lenta della attività si rischia poi di non poter sostenere in un unico pagamento.


Altra soluzione è la richiesta della riduzione anche per un periodo temporaneo del canone di locazione, cercando di contemplare un lungo periodo perché la ripresa sarà lunga e lenta, ciò che è importante è che anche tale richiesta trova fondamento giuridico e più precisamente nell’Art. 1467 del Codice Civile che prevede di poter chiedere la risoluzione del contratto qualora lo stesso sia divenuto troppo oneroso in virtù di oggettivi e dimostrabili eventi straordinari (facoltà peraltro esercitabile anche se non espressamente contemplata dal contratto in essere - tenendo presente che i “gravi motivi” sono contemplati anche dall’Art.27 della L.392/78); chiaramente l’obbiettivo è un altro, quello di far capire al locatore che è meglio avere un canone inferiore ma più sicuro, piuttosto che mantenere le proprie posizioni su un canone divenuto improvvisamente “fuori mercato”.

L’alternativa per il locatore infatti, date le proiezioni di mercato che prevedono che un negozio su tre non riaprirà e quindi ci sarà ampia offerta sul mercato, è proprio quella di rimanere con l’immobile sfitto.

La giurisprudenza


da evidenziare la sentenza del Tribunale di Udine (1175/2018) che integra i gravi motivi che giustificano il recesso dal contratto, con un andamento negativo della vera congiuntura (dimostrata) economica sopravvenuta e non prevedibile al tempo della sottoscrizione del contratto di locazione, tale che obblighi il conduttore a ridurre la propria struttura aziendale tanto da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto; l’imprevedibilità della congiuntura economica va provata in concreto in relazione ai fattori che ne hanno determinato l’andamento, tra i quali non possono essere compresi i rischi di impresa.

Sgravi ed adempimenti


Da ricordare che, per chi ha pagato il canone di locazione di Marzo c’è la possibilità, sancita dall’Art.65 del DL 18/2020 di portare in detrazione il 60% dell’intero importo versato (limitatamente alla categoria catastale C1 - che esclude gli uffici, aspetto opinabile) con dimostrazione dell’avvenuto pagamento, aspetto chiarito dalla Agenzia delle Entrate.

E’ importante sottolineare infine, per chi riesca ad ottenere una riduzione temporanea o per l’intera durata del contratto del canone che è consigliabile (in realtà è assolutamente facoltativo) che la scrittura comprovante questa riduzione sia registrata alla Agenzia delle Entrate (è peraltro esente da bollo ed imposta di registro).

La registrazione va fatta tramite Modello 69, solo cartaceo ma inviabile anche via PEC, entro 20 giorni dalla stipula ma, come le altre registrazioni, si ritiene che anche questo sia da considerarsi slittato al 30 giugno.

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Qui la situazione è al momento molto più delicata e lasciata ai rapporti e contrattazione delle parti che non sempre facilita l’accordo per una riduzione temporanea o definitiva, al netto di futuri interventi governativi.

In realtà tali interventi sarebbero auspicabili per evitare una “emergenza sociale” che potrebbe sfociare in una quantità non auspicabile di infinite liti giudiziarie, certamente da evitare in questo momento, magari calmierando i canoni “ipso iure”.


Paolo Padovani

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