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  • Paolo Padovani

Riforma o nuove tasse sugli immobili?

Si chiama «Sit» il nuovo sistema integrato dell’Agenzia delle Entrate che da febbraio riunirà in un’unica piattaforma digitale tutti i dati (atti, valori catastali, elaborati, mappe, immagini satellitari) di oltre 74 milioni di immobili in tutta Italia.

Con questo sistema si potranno visualizzare online tutte le informazioni di tipo fiscale relative ad un determinato un immobile, ma soprattutto ci si dota di uno strumento fondamentale per una possibile futura riforma del sistema catastale, passo fondamentale per cambiare la fiscalità sugli immobili.


L’Agenzia delle Entrate è infatti in grado di assegnare un valore indicativo del valore di mercato di qualsiasi immobile, perché dispone dei dati disaggregati di tutti i rogiti, perché ha affinato nel tempo le rilevazioni di prezzo e dispone di sistemi cartografici molto sofisticati che, in parte, i servizi telematici dell’Agenzia mettono a disposizione dei singoli cittadini. Con questa mole di dati rendere coerenti valori immobiliari e valori fiscali dal punto di vista tecnico non è insormontabile (Fonte: Corriere della Sera)

Uno degli oggetti della riforma fiscale è la revisione del catasto. Dal grande riordino del catasto ci si aspetta soprattutto equità, ossia l’obiettivo è quello di riavvicinare i valori fiscali a quelli di mercato, eliminando così le sperequazioni tra immobili analoghi ma con valori catastali diversissimi.


L’impianto della delega per riformare il Catasto prevede che:

  • il valore patrimoniale medio dovrà essere stabilito sulla base del valore di mercato espresso in metri quadri e determinato con funzioni statistiche espresse in un algoritmo;

  • la rendita catastale (usata attualmente per esempio ai fini delle imposte sui redditi) andrà determinata con metodologie analoghe a quelle usate per il valore patrimoniale, ma basata sul valore locativo ed espressa anch’essa in metri quadri.

Un aspetto forse non ancora ben analizzato e cioè delle possibili conseguenze che deriveranno dalla revisione dei valori ai fini delle imposte dirette e indirette a seguito della revisione del catasto oggetto della riforma fiscale che sta facendo i suoi primi incerti passi con le bozze dei decreti delegati. La riforma catastale modificherà radicalmente i criteri di determinazione dei valori catastali imponibili portando i valori fiscali più vicini ai reali, rispetto a quelli attuali .


Le nuove rendite saranno quasi sempre più alte di quelle attuali e ciò si trasformerà automaticamente in un aumento delle tasse a carico dei proprietari immobiliari. Le prime stime sugli effetti della revisione delle rendite e della costruzione dei valori patrimoniali testimoniano un aumento degli importi della tassazione addirittura dieci volte superiori agli attuali (Una simulazione del “Corriere della Sera" fatta su 20 città ha dimostrato rendite aumentate anche del 300%).

Appurato che i nuovi valori degli immobili che scaturiranno dal nuovo catasto saranno maggiori rispetto agli attuali, ove le aliquote sia per le imposte dirette che per quelle indirette non subissero la stessa riduzione proporzionale corrispondente al relativo aumento di valore degli immobili, ne conseguirebbe una situazione del tutto insostenibile da parte dei contribuenti.


C’è da augurarsi che si pensi a dei correttivi perequativi prima di attuare una nuova imposizione fiscale sugli immobili che se avvenisse “al rialzo” costituirebbe un colpo di grazia ad un settore che potrebbe invece essere trainante per una auspicabile ripresa economica.




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