Il mercato del nuovo: nel panorama del mercato immobiliare del 2023 vengono messe in evidenza delle nuove dinamiche nel rapporto tra abitazioni nuove ed usate ed il comportamento nei loro confronti della domanda. È quanto risulta dal primo osservatorio sull’ “Abitare del Futuro” realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. e presentato a Milano durante il “Forum dell’Abitare del Futuro” e poi riportato da un articolo del “Sole24Ore”.
Il dato interessante che emerge è che le abitazioni di nuova costruzione sono troppo poche rispetto alla domanda (nelle città rappresentano solo il 10% del patrimonio immobiliare). Quindi per la legge della domanda-offerta, sono quelle che vengono vendute con maggiore rapidità.
Le previsioni: Il mercato delle nuove costruzioni è in costante crescita in Italia e si prevede andrà meglio di quello delle abitazioni usate.
Se, infatti, nel 2022 il numero di compravendite di immobili nuovi sono cresciute del 10%, per la fine del 2023 è previsto un ulteriore aumento del 2,7%, mentre le compravendite di abitazioni usate caleranno dell’8 per cento. Ovviamente, crescono anche i prezzi del “nuovo”, con un incremento medio di oltre il 3% negli ultimi due anni che si trascinerà anche nel 2023, previsto in aumento del 4,6 per cento
Nel mercato dell’usato, ci inseriamo con il parere di operatori del settore, “pesano” negativamente alcuni fattori:
- L’incertezza dei tempi e dei costi di ristrutturazione, per i noti e contingenti motivi.
- L’ulteriore incertezza data dalle leggi europee in tema di adeguamento energetico che fanno supporre un maggior investimento nell’efficientamento energetico di questi immobili.
- La minor disponibilità al finanziamento da parte degli istituti bancari nei confronti di immobili a bassa prestazione energetica (anche se una volta ristrutturati saranno maggiormente efficienti).
In realtà il mercato immobiliare è molto influenzato da una comunicazione massiva e che “preoccupa” il potenziale acquirente dell’immobile usato, ed è peraltro difficilmente dimostrabile una maggiore convenienza economica nell’acquisto dell’immobile nuovo, mentre è vero che, per buon senso ed ovvi motivi, sia da sempre un segmento maggiormente attraente rispetto ad abitazioni che hanno mediamente 30-50 anni.
Differenze di prezzo: lo scarto medio fra il prezzo di una casa nuova e di una usata per gli 11 principali comuni capoluogo analizzati nello studio citato è del 37,4%, con una differenza di 1.800 euro al metro quadrato. Il “nuovo” costa un terzo più dell’usato, ma ovviamente perché le case sono ben fatte ed incontrano il gusto degli acquirenti. Chi compra il nuovo non deve affrontare l’incertezza dei tempi e dei costi della ristrutturazione. Ma l’offerta è comunque troppo bassa, contro una media delle grandi città europee che si avvicina al 20% sul totale offerta cittadina».
Paradossalmente sono proprio le caratteristiche del nuovo a tener “vivo” il mercato dell’usato:
- le differenze di costo (il minor costo) fanno anche del mercato dell’usato un segmento appetibile e vivo del mercato immobiliare.
- La poca offerta di nuovo rende appetibili gli immobili usati soprattutto nelle zone e quartieri ad alto insediamento dove non ci sono iniziative di nuove costruzioni o di trasformazione.
“La casa in Italia rappresenta oltre il 45% della ricchezza netta degli italiani, per circa 5.200 miliardi di euro – ha dichiarato Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co. – e la passione per l’investimento immobiliare rimane immutato, nonostante le turbolenze che stiamo vivendo in questi ultimi anni”.
Una passione, quella per la casa, che non diminuisce mai, qualsiasi siano le macro-condizioni economiche, lasciando più spazio ora al segmento del nuovo, ora a quello dell’usato, per un mercato che potrà subire alti e bassi, ma raramente attraversa profonde crisi di settore; e l’auspicio è che sia così anche questa volta.
